• 相続した土地をどう売ればいいのか分からない
• 土地の売却にかかる費用や税金がいくらか不安
• 初めての土地売却でトラブルに巻き込まれたくない

相続や長期保有した土地を初めて売却する際、手続きの複雑さや費用面に不安を感じている方は多いのではないでしょうか。土地の売却は不動産取引の中でも専門的な知識が必要で、注意点を知らずに進めると数百万円単位の損失や予期せぬトラブルを招く恐れがあります。

土地を売る際は名義や境界の確認、税金対策などの事前準備が欠かせません。信頼できる不動産会社と連携し、余裕を持ったスケジュールで進めることが、土地売却を成功させる鍵となります。

土地を売る前に知っておくべき基礎知識

土地を売る前に知っておくべき基礎知識は以下のとおりです。

• 土地を売る方法は「仲介」と「買取」の2種類
• 土地を売る流れと全体スケジュールの目安

土地を売る方法は「仲介」と「買取」の2種類

土地を売る主な方法には「仲介」と「買取」があります。仲介は不動産会社が買主を探してくれる方法で、買取は不動産会社が直接土地を買い取る方法です。

仲介と買取の違いを以下の表にまとめました。

仲介は時間がかかりますが、より高い価格で土地が売れる可能性があります。買取は土地の売却価格は下がりますが、すぐに現金化できる点がメリットです。土地を売る際は自分の状況に合わせて仲介と買取のどちらが適しているかを見極めましょう。

土地を売る流れと全体スケジュールの目安

土地売却の全体像を把握しておくと焦らずに手続きを進められます。土地の売却完了までにかかる期間は、一般的に3か月〜1年程度が目安です。

土地を売る流れは以下のとおりです。

1. 不動産会社に査定を依頼する
2. 媒介契約を結ぶ
3. 販売活動を開始する
4. 買主と条件交渉を行う
5. 売買契約を締結する
6. 決済・所有権移転登記・引き渡しを行う

土地の売却には時間がかかるため、余裕を持ったスケジュールを立てておきましょう。

土地を売る前の注意点

土地を売る前の注意点は以下のとおりです。

• 土地の名義人を確認し相続登記を済ませておく
• 境界確定測量を実施して土地の範囲を明確にする
• 古家が残っている場合は解体するか判断する

» 不動産売却の注意点とは？トラブルを防ぐ方法を解説！

土地の名義人を確認し相続登記を済ませておく

土地を売る前には必ず名義人を確認し、相続登記を済ませておきましょう。相続登記とは相続した土地の名義を自分の名前に変更する手続きのことです。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続を知ってから3年以内に手続きをしないと10万円以下の過料が科される可能性があります。

土地の名義人は法務局で登記事項証明書を取得すれば確認できます。相続登記の手続きは自分で行うことも可能ですが、専門的な知識が必要なため、司法書士に依頼することが一般的です。

境界確定測量を実施して土地の範囲を明確にする

土地を売る前に境界確定測量を実施し、土地の範囲を明確にしておきましょう。土地の境界が曖昧なままだと、売却後に買主とのトラブルにつながるリスクがあるからです。

土地の境界確定測量を行うメリットは以下のとおりです。

• 隣地とのトラブルを防げる
• 正確な面積で売却できる
• 買主に安心感を与えられる
• 売却後の責任を回避できる

境界確定測量は土地家屋調査士に依頼して行います。隣地の所有者立ち会いのもと、境界標を設置して土地の範囲を明確にしましょう。

境界確定測量にかかる費用は土地の広さや形状によって異なりますが、一般的に30〜50万円程度かかります。境界確定測量には1〜3か月程度の期間が必要です。効率的な取引を希望するなら、土地の売却を検討し始めた段階で土地家屋調査士に相談しましょう。

古家が残っている場合は解体するか判断する

土地に古家が残っている場合、解体するかどうかを判断する必要があります。それぞれのメリット・デメリットを以下の表にまとめました。

古家の状態や土地の需要により、どちらが有利かは異なるため、迷った場合は不動産会社に相談し、解体するかどうかを判断しましょう。

土地を売る際にかかる費用と税金の注意点

土地の売却ではさまざまな費用が発生し、手元に残る金額が想定を下回るケースがあるため、事前に費用全体を把握しておくことが重要です。土地を売る際にかかる費用と税金の注意点は以下のとおりです。

• 売却にかかる諸費用一覧
• 売却にかかる税金一覧
• 知らないと損する節税対策・使える特例

売却にかかる諸費用一覧

土地の売却には、条件によって異なりますが、売却価格の5〜10%程度の諸費用がかかります。土地の売却にかかる諸費用は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 測量費用
• 解体費用
• 住宅ローン返済費用
• 司法書士報酬

土地の売却にかかる諸費用は売却益を計算する際の必要経費として認められる可能性があるため、領収書は必ず保管しておきましょう。

売却にかかる税金一覧

土地の売却にかかる税金は以下のとおりです。

土地の売却にかかる税金は売却価格や所有期間によって異なります。税金を事前にシミュレーションしておくと、土地の売却後に手元に残る金額の予測が立てやすくなります。
» 不動産売却で支払う税金と仲介手数料のまとめ

知らないと損する節税対策・使える特例

土地の売却で使える節税対策や特例を活用することで、税金を大幅に抑えられる可能性があります。土地の売却で使える節税対策や特例は以下のとおりです。

居住用財産の3,000万円特別控除

自宅を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。家屋を取り壊して土地のみを売却する場合は、取り壊しから1年以内に売買契約を締結するなどの追加要件があります。

所有期間による税率の違い

土地を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると税率が下がるため、売却時期を調整することで節税効果が期待できます。

取得費加算の特例

相続した土地を、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。

注意点として、上記の特例や控除を受けるためには、原則として確定申告が必要です。適用条件の判断が難しいケースも多いため、税理士などの専門家に相談しながら進めると安心です。
» 不動産売却の特例5選！適用条件や確定申告の流れを解説
» 最後まで自宅を売ってはいけない4つの理由と売却の基準

【ケース別】土地を売るときの注意点

土地を売るときの注意点を以下のケース別に解説します。

• 相続した土地を売る場合
• 共有名義の土地を売る場合
• 遠方にある土地を売る場合

相続した土地を売る場合

相続した土地を売る際は、買主への所有権移転登記を行うため、原則として事前に相続登記を済ませておく必要があります。土地の相続人が複数いる場合は遺産分割協議で取得者を確定させ、相続人全員の同意を得たうえで売却を進める必要があります。後からトラブルにならないよう、土地売却の方針について事前に他の相続人と話し合いをしておきましょう。

相続した土地を売る際は相続税の納付期限にも注意が必要です。相続税の納付期限は相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内と決まっています。相続した土地を売る際は相続税の納付期限に間に合うように手続きを進めましょう。

共有名義の土地を売る場合

共有名義の土地を売る際は、共有者全員の同意が必要です。まずは共有者全員で話し合いを行い、土地売却の方針を固めておきましょう。

手続きには共有者全員のスケジュールを調整する必要があるため、単独名義に比べて土地の売却に時間がかかることが多い点に注意が必要です。土地の共有者間で意見が分かれ、全員の同意が得られない場合は、自分の持分だけを売却することも可能です。ただし、持分のみの売却は買主が限られるため、売却価格が市場相場より大幅に低くなる傾向があります。

遠方にある土地を売る場合

遠方にある土地を売る際、現地確認や手続きのために何度も足を運ぶことは、売主にとって大きな負担となります。現地へ行く手間や交通費を最小限に抑えるため、遠方にある土地を売る際は、物件の近くにある不動産会社に依頼することが一般的です。

土地の売却活動中は現地の不動産会社と密に連絡を取り合い、進捗状況を確認しましょう。現地の不動産会社に任せきりにせず、自らも積極的に関与することで土地の早期売却の可能性が高まります。

土地を売るときによくあるトラブル事例

土地を売るときによくあるトラブル事例は以下のとおりです。

• 売却後に土地の境界をめぐるトラブルが発生した
• 契約不適合責任を問われて損害賠償を請求された
• 買主が見つからず売却が長期化した

売却後に土地の境界をめぐるトラブルが発生した

土地の境界が曖昧なままだと売却後に隣地の所有者とトラブルになる恐れがあります。土地の境界をめぐるトラブルは以下のとおりです。

• 境界線の位置をめぐる争い
• 庭木やフェンスなどの越境物の存在
• 土地の面積の食い違い
• 境界標の紛失

境界確定測量を行い土地の境界を明確にしておくと、隣地の所有者とのトラブルを未然に防げます。

契約不適合責任を問われて損害賠償を請求された

土地を売却した後に「契約不適合責任」を問われて損害賠償を請求されることがあります。契約不適合責任とは、引き渡した土地の種類・品質・数量が契約内容に適合していない場合に売主が負う責任のことです。土地の売却で契約不適合責任を問われるケースは以下のとおりです。

• 土壌汚染が見つかった
• 地中に埋設物があった
• 地盤が軟弱だった
• 越境物があった

契約不適合責任のリスクを低減するには、売却前に土地の状態を正確に把握し、買主に情報を正直に伝えることが不可欠です。売買契約書で契約不適合責任の範囲や通知期間を明確にしておくことも有効な対策となります。
» 不動産の引き渡し時によくあるトラブルと対処法

買主が見つからず売却が長期化した

土地の売却が長期化することはよくあります。土地の売却が長期化する原因は以下のとおりです。

• 価格設定が高すぎる
• 立地条件が悪い
• 土地の形状が特殊である
• 古家が残っている
• 境界が不明確である

土地の売却が長期化すると固定資産税などの維持費がかかり続けます。土地の売却が長期化すると市場価値が下がる可能性もあります。一定期間が経過しても土地の買い手が見つからない場合は、売却価格の見直しや不動産会社への買取依頼も視野に入れましょう。

土地を売るときにトラブルを避ける3つのコツ

土地を売るときにトラブルを避けるコツは以下のとおりです。

• 余裕のあるスケジュールで売却活動を行う
• 隣地の所有者に売却を打診してみる
• 信頼できる不動産会社と二人三脚で進める

上記の土地を売る際の注意点を意識して、スムーズに取引を進めましょう。
» 不動産買取のよくあるトラブル事例と悪質業者の見分け方

余裕のあるスケジュールで売却活動を行う

土地の売却には3か月～1年程度かかることが多いため、余裕を持って売却活動を進めましょう。土地の売却には境界確定測量や相続登記などの事前準備に加え、買主との条件交渉や契約手続きも必要です。あらかじめ余裕を持ったスケジュールを立てておくことで、焦らずに土地の売却手続きを進められます。

隣地の所有者に売却を打診してみる

隣地の所有者に土地の売却を打診してみることも一つの方法です。隣地の所有者に売却を打診するメリットは以下のとおりです。

• 早期売却が期待できる
• 直接交渉の場合は仲介手数料が不要になる
• 境界トラブルを防げる
• 価格交渉がしやすい

隣地の所有者に土地の売却を打診する際は、直接交渉するか不動産会社を通じて連絡を取ることが一般的です。

信頼できる不動産会社と二人三脚で進める

土地売却でトラブルを避けるためには、信頼できる不動産会社をパートナーに選びましょう。不動産会社は土地の売却に関する専門知識を持っているため、難しい手続きも安心して任せられます。

信頼できる不動産会社を選ぶポイントは以下のとおりです。

• レスポンスが早い
• 提案力がある
• 査定根拠を明確に説明してくれる
• 地域での実績がある

信頼できる不動産会社を選ぶことで、土地の売却をスムーズに進められます。複数の不動産会社に土地の査定を依頼し、対応や査定内容を比較検討してみましょう。

土地を売る注意点を押さえてスムーズな売却を実現しよう

土地を売る際は信頼できる不動産会社と連携し、余裕を持ったスケジュールで土地売却を進めることが成功の鍵となります。

土地を売却する前の注意点は以下のとおりです。

• 土地の名義人を確認し、相続登記を済ませておく
• 境界確定測量を実施して土地の範囲を明確にする
• 古家が残っている場合は解体するか判断する

土地の売却後にかかる税金や、活用できる特例もあらかじめ把握しておく必要があります。土地の売却には時間がかかることが多いため、記事で紹介した注意点を押さえてスムーズな売却を実現しましょう。

• 生活資金に不安があり、自宅を売却して資金を確保したい
• 子どもが独立して夫婦2人には広すぎる家を持て余している
• 築年数が古く、今後の修繕費や固定資産税の負担が心配

自宅の売却は老後の資金確保や住み替えの手段として有効な選択肢の一つです。一方で、自宅を売却すると新たな住居費が発生するうえ、資産としての持ち家も失われます。結果的に自宅の売却前よりも家計が圧迫される可能性があるため、慎重な判断が必要です。

自宅は資金不安や管理負担だけを理由に急いで売るべきではありません。目先のメリットだけでなく、売却後の住まいや生活費、相続まで見据えて判断しましょう。

最後まで自宅を売ってはいけない4つの理由

自宅を売却すると生活基盤と資産の両方に影響が及び、家計や生活の安定性が損なわれる可能性があります。最後まで自宅を売ってはいけない4つの理由は、以下のとおりです。

• 老後の賃貸契約は想像以上にハードルが高い
• 住み慣れた環境を離れると心身に大きなストレスがかかる
• 売却益が家賃負担で相殺され、資産が底をつきやすい
• 築古物件は手残り額が少なく、生活再建が難しい

» 不動産売却の注意点とは？トラブルを防ぐ方法を解説！

老後の賃貸契約は想像以上にハードルが高い

自宅を売却して賃貸住宅へ住み替える場合、高齢者は入居審査に通りにくく、住まいの確保が難しくなります。高齢者は収入源が年金中心であることに加え、健康面のリスクも懸念されることで貸主が契約に慎重になるためです。

高齢者が賃貸住宅を借りる際は、以下のような課題が発生します。

• 連帯保証人を求められるが、引き受け手を確保しにくい
• 年金収入のみでは収入証明の審査が厳しくなる
• 地域によっては契約更新のたびに更新料が発生し、長期的な負担が増える
• 退去時の原状回復をめぐって貸主とのトラブルが生じやすい

賃貸住宅の中にはサービス付き高齢者向け住宅もあります。しかし、高齢者向けの賃貸住宅には見守りサービスなどが付帯することがあり、一般的な物件よりも家賃が高く設定される傾向があります。

住み慣れた環境を離れると心身に大きなストレスがかかる

長年暮らしてきた住まいや地域には、生活基盤や人間関係が根付いています。しかし、新しい環境では生活動線や周辺環境が大きく変わるため、適応には時間を要し、心理的な負担が増加する可能性があります。

新たな人間関係を築くまでに時間がかかることも、住み慣れた環境を離れる際のストレス要因の一つです。新しい地域で人間関係を築くまでに孤立感や不安感が強まり、生活の質が低下するおそれがあります。

売却益が家賃負担で相殺され、資産が底をつきやすい

自宅を売却して賃貸住宅に住み替える場合、新たな住居費が継続的に発生します。住み替えの住居費が予想以上に増え、自宅の売却で得た資金が減少しやすくなる可能性があります。

賃貸住宅へ住み替える場合、以下の初期費用および継続費用がかかることを理解しておきましょう。

• 毎月の家賃
• 敷金・礼金などの初期費用
• 引越しに伴う運搬費用
• 家具や家電の買い替え費用

家賃は年金収入から支払う必要があるため、収入だけで賄えない場合は貯蓄を取り崩すことになります。売却益と貯蓄の両方が同時に減っていくため、資産が底をつくリスクが高まる点も最後まで自宅を売ってはいけない理由の一つです。
» 注文住宅の売却が難しい理由とスムーズに進めるための手順

築古物件は手残り額が少なく、生活再建が難しい

建物の老朽化や設備の劣化が進んだ築古物件は、不動産市場での評価が下がりやすい傾向にあります。市場での評価が低い物件は買い手が付きにくいため、売却価格も低くなりがちです。

築古物件を売却できたとしても、売却や住み替えに伴い以下の費用が発生するため、受け取る金額は少なくなります。

• 不動産会社へ支払う仲介手数料
• 抵当権抹消などに伴う登記費用(住宅ローンが残っている場合)
• 住み替えに伴う引越し費用
• 新居の購入費用または賃貸契約の初期費用

手残り額が少ないと新居の選択肢が制限され、生活環境の再構築が困難になる可能性があります。築古物件の売却は事前に収支を精査したうえで判断しましょう。

「自宅を売却すべき」なのはどんな人？推奨される5つのケース

生活環境や資産状況によっては、自宅の売却が合理的な選択となる場合があります。自宅を売却すべきケースは以下のとおりです。

• 階段や段差が多く、自宅での生活に限界を感じている
• 老後の生活資金が年金だけでは明らかに足りない
• 相続人が複数おり、遺産分割トラブルが起きやすい
• 維持管理が体力的にも経済的にも負担になっている
• 判断能力が低下する前に資産を整理しておきたい

階段や段差が多く、自宅での生活に限界を感じている

バリアフリー化されていない住宅では加齢に伴う身体機能の低下により、日常生活に支障が生じやすくなります。特に階段の昇降や段差のある場所での移動は転倒リスクを高め、重大な事故を引き起こす可能性があります。

安全性が確保できない住環境では自宅に住み続けることがリスクとなるため、住み替えを前提とした判断を検討しましょう。自宅を売却して住み替え資金を確保すれば、バリアフリー住宅へ移動でき、生活負担の改善を実現できるためです。

老後の生活資金が年金だけでは明らかに足りない

高齢期は通院頻度の増加や介護サービスの利用によって支出が多くなりがちです。自宅を所有していると固定資産税や修繕費といった維持費も重なるため、年金だけが収入源の状況では家計の赤字が慢性化しやすくなります。

老後の生活資金が年金だけでは足りない場合は、自宅を売却すればまとまった資金の確保ができます。自宅の売却で得た資金を生活費や医療費、介護費用に充当することで、支出の安定化を図ることが可能です。

収入不足の状態では自宅を資産として保有し続けるより、売却によって現金化して生活資金に充てる方が合理的な選択となります。

相続人が複数おり、遺産分割トラブルが起きやすい

不動産は現金のように均等に分けられないうえ、価値の見方や使い方をめぐって相続人の意見が食い違いやすい傾向にあります。特に不動産の遺産分割は以下の問題が発生しやすく、相続手続きが長期化する要因となります。

• 相続人同士で分割方法に関する意見が対立する
• 不動産の評価額の算定方法をめぐって認識が分かれる
• 相続税や維持費の負担割合に不公平が生じる
• 共有名義となった場合に管理や処分の意思決定が困難になる

相続トラブルの発生を未然に防ぐには、早めに自宅を売却し、分割しやすい現金資産へ整理しておくことが重要です。自宅の売却によって得た資金であれば各相続人へ均等に配分でき、相続手続きを円滑に進めることが可能です。

維持管理が体力的にも経済的にも負担になっている

高齢になると庭の手入れや清掃、設備の修繕などの作業が難しくなり、日常的な管理が大きな負担となります。加えて固定資産税や修繕費、光熱費、保険料といった維持費も家計への圧迫要因となります。

ただし、家賃や初期費用といった継続的な支出が発生するため、自宅を売却してまで住み替えが適しているかは資金状況とのバランスを踏まえて判断する必要があります。

判断能力が低下する前に資産を整理しておきたい

認知症などによって判断能力が低下すると、不動産の売却契約は本人の意思確認ができなくなります。本人の意思確認ができなくなった結果、成年後見制度の利用などが必要となり、手続きに時間と費用がかかってしまいます。

「最後まで自宅を売ってはいけない」という言葉に惑わされずに、ご自身にとって後悔のない最適な売却タイミングを見極めてください。
» 家を売る最適なタイミングと6つの判断要素を解説！

自宅に住み続けながら老後資金を確保する3つの方法

自宅に住み続けながら老後資金を確保する方法は、以下の3つが代表的です。

• リースバックで住み続けながら資金を確保する
• リバースモーゲージで自宅を担保に融資を受ける
• 自宅の一部を賃貸に出して家賃収入を得る

それぞれ仕組みや資金の受け取り方、注意点が異なるため、順に確認していきましょう。

リースバックで住み続けながら資金を確保する

リースバックは自宅を売却したあとに買主と賃貸契約を結び、同じ家に住み続ける方法です。リースバックを利用すると、売却によってまとまった資金を確保しながら住み慣れた住環境を維持できます。リースバックには以下のメリットもあります。

• 売却代金を一括で受け取れる
• 固定資産税の納税義務がなくなり建物の修繕費負担も軽減される
• 引越しの手間や負担を避けられる
• 契約内容によっては将来的に買い戻せる場合がある

老後資金を早めに確保したい人にとっては、リースバックは住み替えを伴わずに資金を準備できる有効な方法です。ただし、売却後は自宅の家賃の支払いが発生するため、契約条件や今後の支出を確認しておきましょう。

リバースモーゲージで自宅を担保に融資を受ける

リバースモーゲージは自宅を担保にして資金を借り入れ、自宅に住み続けながら老後資金を確保できる方法です。返済は契約者の存命中に利息のみを支払い、元金は契約者の死亡後に自宅の売却などで返済する形がリバースモーゲージでは一般的です。

リバースモーゲージには以下のメリットもあります。

• 住み慣れた家に住み続けられる
• 定期的に資金を受け取れる場合がある
• まとまった資金を一括で受け取れる場合がある
• 毎月の元金返済が不要なため、返済負担を抑えやすい

リバースモーゲージの利用には年齢や物件の条件があり、融資額も不動産の評価額に左右されやすい傾向にあります。リバースモーゲージを利用する前に、金融機関の条件を確認しておきましょう。

自宅の一部を賃貸に出して家賃収入を得る

使っていない部屋や空きスペースなど、自宅の一部を活用すれば、住み続けながら家賃収入を得て老後資金を補えます。家賃収入を得る方法としては、以下が代表的です。

• 空き部屋を賃貸に出す
• シェアハウスとして活用する
• 民泊として運用する

入居者とのトラブルが発生するリスクもあるため、賃料や利用範囲、生活ルールを契約時に明確に定めなければなりません。家賃収入は課税対象となるため、収入額に応じて確定申告の対応も必要です。

自宅を売却すると決めた場合の具体的な行動と準備

自宅の売却を決断した場合は、売却条件や生活への影響を踏まえ、計画的に準備を進める必要があります。自宅を売却すると決めた場合、以下の準備を進めましょう。

• 自分に合う売却方法を選ぶ
• 家族・子どもと事前に意思を共有しておく
• 住み替え先は売却活動と並行して早めに確保する
• 複数の不動産会社に査定を依頼して比較する

自分に合う売却方法を選ぶ

自宅を売却する場合、自分に合う売却方法を選びましょう。自宅の売却方法には、以下の種類があります。

仲介売却

不動産会社に依頼して市場に出し買主を探す方法です。高値での売却が期待できる一方で、成約までに時間がかかる傾向があります。

買取

不動産会社が直接買い取る方法です。短期間で現金化でき、仲介手数料も不要です。一方で、市場価格より売却額が低くなる傾向があります。

任意売却

住宅ローンの返済が困難な場合に金融機関の同意を得て売却する方法です。競売を回避できるメリットがあります。任意売却は返済が滞っている方向けの手段であり、通常の売却を検討する方が選ぶ方法ではありません。

自分に合う自宅の売却方法を選べば、スムーズに自宅を売却できます。

家族・子どもと事前に意思を共有しておく

自宅の売却は家族全員の生活に関わるため、売主は家族や子どもと早い段階で考えを共有することが重要です。家族全員が事情や方針を理解したうえで売却を進めれば、認識のずれや感情的な対立を防ぎやすくなります。家族や子どもと話し合う際は、以下の点を確認しておく必要があります。

• 売却の理由と目的
• 売却後の生活設計
• 相続に関する意向
• 売却価格の目安

自宅の売却は住み替えや老後資金、相続にも影響するため、売主は価格だけでなく売却後の家族の暮らしまで含めて話し合いましょう。

住み替え先は売却活動と並行して早めに確保する

売却後の住まいが決まっていない状態では仮住まいの費用や引越し回数が増え、家計や生活に余計な負担がかかります。自宅を売却する際は売却活動と並行して、新居探しや入居準備を早めに進めましょう。住み替え先を探す際は、以下の点を確認しておくことが大切です。

• 予算に合うか
• 立地や周辺環境に問題がないか
• 住宅ローンの審査に通るか
• 引越し準備を進められるか

自宅の売却と新居の準備は時期がずれることがあります。住み替え後の生活を見据えて、余裕を持って準備を進めましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼して比較する

不動産会社ごとに査定額や販売戦略が異なります。複数の不動産会社の査定を比較することで、相場とかけ離れた価格設定を避けやすくなります。ただし、査定額の高さだけで依頼先を決めるのではなく、査定額の算出理由や周辺エリアでの売却実績を提示してもらえるかまで確認しましょう。
» 家の売却相場を決定する要因と高く売るためのポイントを解説！

複数の不動産会社を比べることで、価格だけでなく対応力や信頼性も見極めやすくなります。特に査定額が高くても、価格の根拠や販売計画の説明が不十分な場合は売却が長引くおそれがあるため注意が必要です。

まずは自宅の査定で「今の価値」を確認してみよう

自宅は売却後に老後の住まいを確保しにくくなることがあるうえ、家賃や初期費用の負担で売却益が減る可能性があります。一方で、住まいの安全性や老後資金に不安がある場合や早めに現金化しておきたい場合は、売却を前向きに検討したほうが良いケースもあります。

おうちカンパニーではLINEや問い合わせフォームを利用した簡易査定と訪問査定に対応しています。「最後まで自宅を売ってはいけない」という言葉が気になり、自宅を売却するべきかを迷っている方は、まず査定を受けて判断材料を整理してみてください。

• 土地を売却したいけど、不動産会社に依頼すると仲介手数料がかかる
• 個人で土地を売買できると聞いたけど、手続きやリスクが不安
• 個人売買で土地を売る場合の流れや注意点を知りたい

土地の売却を検討する際、仲介手数料を節約するために個人売買を考える方も多くいます。個人で土地売買を行うには専門知識が必要で、トラブルに発展するリスクもあるため注意が必要です。

この記事では、土地を個人で売買するメリットとデメリット、手続きの流れ、注意したいトラブル事例を解説します。記事を読めば土地の個人売買に関する正しい知識が身に付き、リスクを理解したうえで最適な売却方法を選択することが可能です。

土地の個人売買は仲介手数料がかからないメリットがある一方で、契約書作成や境界確認など専門知識が必要な場面も多くあります。土地の個人売買を検討する際は必要に応じて専門家のサポートを受けることを検討しましょう。

個人間の土地売買は法律上認められている

土地の個人売買は法律上認められており、不動産会社を介さずに売買契約を結ぶことが可能です。個人間の土地売買が可能な理由は、不動産業を規制する宅地建物取引業法が土地や建物などの反復継続的な取引に適用されるためです。個人が自分の土地を一度売却する程度であれば、原則宅建業の免許は必要ありません。

親族や知人への売却のほか、インターネット上で土地の買主を探すこともできます。ただし、土地の個人売買にはメリットとデメリットがあるため、状況に応じて適切な方法を選択することが重要です。
» 不動産売却の注意点とは？トラブルを防ぐ方法を解説！

土地を個人売買するメリット

土地を個人売買するメリットは以下のとおりです。

• 仲介手数料がかからずコストを抑えられる
• 売買条件やスケジュールを当事者同士で自由に決められる

仲介手数料がかからずコストを抑えられる

土地を個人売買する最大のメリットは不動産会社に支払う仲介手数料がかからない点です。不動産会社を通じて土地を売却する場合、仲介手数料の上限額は、売買価格の3%＋6万円(税別)と定められています。例えば1,000万円の土地を売却する場合、仲介手数料の上限額は36万円(税別)となります。

個人での土地売買では仲介手数料がかからない分、売却価格を下げて買主にとって魅力的な条件を提示することも可能です。土地の個人売買は売主と買主の双方にとって金銭的なメリットがあります。

売買条件やスケジュールを当事者同士で自由に決められる

個人で土地売買を行う場合、売主と買主が直接交渉できるため、売買条件やスケジュールを自由に決められます。土地の個人売買では、以下の点で柔軟な対応が可能になります。

• 値引き交渉の相談ができる
• 引き渡し日を双方の都合に合わせて設定できる
• 支払い方法を柔軟に決められる
• 契約前に条件を調整できる

不動産会社を介さない個人売買では、土地の売主と買主の双方の希望を反映させやすくなります。当事者同士で直接やり取りができるため、土地の売主と買主の信頼関係を築きやすい点も、個人で土地売買をするメリットです。個人の土地売買は急ぎでの土地の売却や購入にも対応しやすく、取引の進め方を当事者同士で柔軟に調整することも可能です。

土地を個人売買するデメリットとリスク

土地を個人売買するデメリットとリスクは以下のとおりです。

• 適正価格の設定や契約書の作成に専門知識が求められる
• 契約不適合責任をすべて自分で負うリスクがある
• 買主が住宅ローンの審査に通りにくい

適正価格の設定や契約書の作成に専門知識が求められる

土地の個人売買では不動産会社のサポートがないため、売主自身がすべての手続きを行う必要があります。土地売買を個人で行う際には、特に以下の点で専門知識が求められます。

• 適正価格の設定
• 売買契約書の作成
• 境界の確定と測量
• 法的な手続き

土地に適正価格を設定するには周辺の取引事例や路線価、公示地価などを参考にする必要があります。しかし、個人で土地の正確な相場を把握することは難しく、安く売ってしまったり、高すぎて売れ残ってしまったりする恐れがあります。

個人で土地を売買する際は専門家に相談することをおすすめします。弁護士や司法書士、不動産鑑定士などの専門家に相談することで、適切な価格設定や契約書の作成が可能になります。

契約不適合責任をすべて自分で負うリスクがある

土地の個人売買では売主が契約不適合責任をすべて負うリスクがあります。契約不適合責任とは売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約内容に適合しない場合に、売主が負う責任のことです。

土地を個人で売買した後に問題が見つかった場合、売主は修繕費用の負担や損害賠償を求められる可能性があります。契約不適合責任の期間は契約内容によって異なるため、土地の売却後も売主が一定期間リスクを負う場合があります。

買主が住宅ローンの審査に通りにくい

土地の個人売買では買主が住宅ローンの審査に通りにくい傾向があります。金融機関は個人間売買の取引に対して慎重な姿勢を取る場合があるためです。

土地の個人売買では以下の理由から住宅ローンの審査が厳しくなります。

• 重要事項説明書が交付されない
• 取引の透明性が低い
• 担保評価が低くなる
• 契約書の不備がある

金融機関によっては個人間売買を融資の対象外としている場合もあります。土地の個人売買で融資を受けられたとしても、審査に時間がかかり、取引がスムーズに進まない可能性もあります。

個人で土地売買を行う場合、買主が住宅ローンを組みづらく、結果として売却が成立しにくくなるリスクがある点に注意が必要です。

土地を個人売買する流れ

土地を個人売買する流れは以下のとおりです。

1. 相場を調査し、境界を確認して売り出し価格を決める
2. 買い手を探して条件を交渉する
3. 売買契約書を作成し、手付金を受け取る
4. 決済・引き渡し・所有権移転登記を行う
5. 譲渡所得税を計算し、確定申告を行う

相場を調査し、境界を確認して売り出し価格を決める

土地の個人売買を成功させるためには、適正な売り出し価格を設定することが重要です。土地の個人売買では相場より高すぎる価格では買い手が見つかりにくく、安すぎると損をしてしまいます。

土地の個人売買では以下の方法で相場を確認できます。

• 不動産情報サイト
• 公示価格・基準地価
• 路線価(実勢価格の80%が目安)
• 固定資産税評価額(実勢価格の70%が目安)

土地の個人売買では境界の確認も重要です。境界が不明確なまま土地を売却すると、後々のトラブルにつながる可能性があります。土地の個人売買では境界標がない場合、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行いましょう。

買い手を探して条件を交渉する

適正な売り出し価格が決まったら土地の買い手を探します。個人売買で土地の買い手を探す方法は以下のとおりです。

• 親族や知人に声をかける
• インターネットの個人売買サイトを利用する
• SNSで情報を発信する
• 現地に「売地」の看板を設置する

土地の買い手が見つかったら、売買価格や引き渡し時期、支払い方法などを話し合います。土地の個人売買では買い手との交渉をスムーズに進めるために、以下の点に注意が必要です。

• 土地の状態や法的制限を正直に伝える
• 価格交渉に備えて最低希望額を決めておく
• 交渉内容は書面で記録する
• 住宅ローンの利用有無を確認する

土地の個人売買では、買い手との交渉がまとまったら合意内容を書面に残しましょう。

売買契約書を作成し、手付金を受け取る

土地売買を個人で行う場合、買主との条件がまとまり次第、売買契約書を作成して手付金を受け取ります。売買契約書は土地の個人売買で取引の証拠になる重要な書類です。土地の個人売買では売買契約書に以下の内容を明記します。

• 売買代金
• 手付金の額
• 引き渡し日
• 契約解除の条件
• 契約不適合責任の範囲

土地の個人売買では売買契約書の作成後、買主から手付金を受け取ります。土地の個人売買における手付金は売買代金の5〜10%程度が一般的です。個人で土地売買を行う際に手付金を受け取ったら、必ず領収書を発行しましょう。

決済・引き渡し・所有権移転登記を行う

土地の個人売買では売買契約締結後、定めた期日に決済と引き渡しを行います。土地の個人売買で、決済と引き渡しの際に必要な手続きは以下のとおりです。

• 残代金の支払い
• 登記に必要な書類の確認
• 固定資産税の精算
• 土地の引き渡し

土地の個人売買では所有権移転登記に必要な書類を準備し、司法書士に依頼するか本人申請で登記手続きを行います。登記費用は買主が負担することが多いものの、個人売買では当事者間の話し合いで決められます。

固定資産税については売主と買主で話し合い、引き渡し日を基準に日割り計算で精算するケースが一般的です。

譲渡所得税を計算し、確定申告を行う

土地の個人売買で利益が出た場合は、譲渡所得税の申告と納税が必要です。土地の個人売買で発生した譲渡所得に税率を掛け算出した額を確定申告で納めます。譲渡所得は、以下の式で算出します。

土地の個人売買では、取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費を適用できます。

土地売買を個人で行う際の譲渡所得税の税率は所有期間によって異なります。土地の個人売買では所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり、税率は39.63％です。土地の個人売買で5年を超えて所有している場合は長期譲渡所得となり、税率は20.315％です。所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点の所有期間を基準とします。

土地の個人売買に関する確定申告の期限は、原則として土地を売却した翌年の2月16日〜3月15日までと定められています。土地の個人売買では確定申告書類に加えて、売買契約書や登記事項証明書(登記簿謄本)などの添付書類も必要です。

土地の個人売買で必要な書類一覧

個人で土地売買を行うにはさまざまな書類が必要です。土地の個人売買で必要となる主な書類は以下のとおりです。

• 登記済証(権利証)または登記識別情報通知書
• 印鑑証明書
• 固定資産税評価証明書
• 住民票(登記簿上の住所と現住所が異なる場合)
• 本人確認書類
• 地積測量図・境界確認書
• 売買契約書
• 委任状(代理人が手続きを行う場合)

土地の個人売買では書類に不備があると手続きが遅れる恐れがあります。土地売買に関する書類は期限に余裕を持って準備しましょう。

土地の個人売買にかかる費用と税金

土地の個人売買では仲介手数料がかからない分、ほかの費用や税金が発生します。土地の個人売買にかかる費用と税金は以下のとおりです。

• 測量費用
• 登録免許税
• 司法書士への報酬
• 印紙税
• 譲渡所得税

測量費用は土地の面積や形状によって異なりますが、一般的に20～50万円程度かかります。個人で土地を売買する際の所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の2.0%です。ただし租税特別措置法による軽減措置で2029年3月31日までは1.5％が適用されます。

印紙税は売買代金に応じて変わるため、契約金額に応じた税額を確認しましょう。譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、長期譲渡所得は20.315％、短期譲渡所得は39.63％です。

土地の個人売買に発生しやすいトラブル事例

土地の個人売買で発生しやすいトラブル事例は以下のとおりです。

• 【トラブル1】売却後に「契約不適合責任」を問われる
• 【トラブル2】安すぎる価格で売り、買主に「贈与税」が発生する
• 【トラブル3】境界が不明確で隣人や買主と揉める

» 不動産買取のよくあるトラブル事例と悪質業者の見分け方

【トラブル1】売却後に「契約不適合責任」を問われる

契約不適合責任とは売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約内容に適合しない場合に売主が負う責任です。土地の個人売買では以下のケースで契約不適合責任を問われることがあります。

土壌汚染や地中埋設物

売却後に汚染物質や古い建物の基礎などが見つかった場合

境界トラブル

隣地との境界が不明確で紛争が生じた場合

法的制限

建築制限や用途制限などの説明不足があった場合

地盤沈下や液状化リスク

売却後に契約締結時から存在していた地盤に関する問題が発覚した場合

土地の個人売買では契約不適合責任を免除する特約を付けられます。ただし、契約不適合責任を免除する特約に買主が納得しなければ、契約がまとまらない恐れがあります。

【トラブル2】安すぎる価格で売り、買主に「贈与税」が発生する

個人で土地売買をする際に相場よりも大幅に安い価格で売却すると、買主に贈与税が課税される可能性があります。土地の個人売買では不動産の売買価格が著しく低い場合、税務署は差額分を贈与とみなすことがあるからです。

土地の個人売買では親族間の取引や、早く売りたいという理由で安く売る場合は特に注意が必要です。適正な価格で取引することが、土地の個人売買における税務上のトラブルを防ぐために重要です。

【トラブル3】境界が不明確で隣人や買主と揉める

土地の個人売買では境界が不明確なまま売却すると、隣人や買主との間でトラブルに発展する可能性があります。土地の個人売買で境界が不明確だと、以下の問題が起こる恐れがあります。

• 隣地との境界線をめぐる争い
• 土地の面積をめぐるトラブル
• 建築確認の不適合
• 売買契約の解除や損害賠償請求

個人で土地を売買する際は境界トラブルを防ぐために、売却前に土地家屋調査士へ依頼しましょう。土地の個人売買では正確に境界確定測量を行うことで、隣接地の所有者と線引きを確認し、合意書を作成できます。

安心・確実に土地を売るなら「不動産会社への相談」がおすすめ

専門知識がないまま土地の個人売買を進めると、適正価格の設定ミスや契約書の不備などからトラブルに発展するリスクがあります。土地の個人売買に不安がある場合は不動産会社に相談しましょう。不動産会社に土地売買について相談するメリットは以下のとおりです。

• 適正価格での売却が期待できる
• 契約不適合責任のリスクを軽減できる
• 住宅ローン審査の手続きがスムーズに進みやすい
• 複雑な手続きを任せられる
• トラブル発生時にサポートを受けられる

不動産会社に相談すれば、価格設定や契約手続きの支援を受けながら土地の売却を進められます。土地の個人売買に少しでも不安がある場合は、早めに不動産会社へ相談しておくと安心です。
» 不動産売却の流れを完全ガイド｜初心者でも失敗しない手順を解説

土地の個人売買はリスクを理解し、専門家の力も借りて進めよう

土地の個人売買は法律上認められており、仲介手数料を節約できる点がメリットです。しかし、土地の個人売買では適正価格の設定や契約書の作成、境界の確認など、専門的な知識も求められます。土地を個人売買する際には契約不適合責任を負う可能性があるほか、買主が住宅ローンを利用しにくい点に注意が必要です。

個人での土地売買に不安がある場合は、不動産会社に相談しましょう。煩雑な手続きや専門知識が必要な対応を不動産会社に任せられるため、売主は手間やリスクを軽減しながら土地の売却を進められます。

• 離婚時にマンションを売却すべきか、どちらかが住み続けるべきか迷っている
• 住宅ローンが残っている場合、離婚後の返済義務がどうなるか知りたい
• 不動産会社への依頼のタイミングや売却方法がわからない

離婚に伴うマンション売却は感情的な対立やローン、税金、財産分与などの要素が絡み合うため揉めごとに発展しやすい問題です。

この記事では離婚時にマンションを売却すべきかどうかの判断基準とローンに応じた売却方法、売却手続きの流れを解説します。記事を読めば、離婚時のマンションの売却に関する悩みや疑問が解消され、後悔のない選択ができます。

共有名義や住宅ローンの返済負担、税金の支払いなどの問題から、離婚時にはマンションを早期売却することが理想的です。ただし、離婚時のマンション売却は法的・経済的な側面も考慮し、冷静に判断する必要があります。

離婚時にマンションを売却すべき？迷ったときの判断基準

離婚時にマンションを売却するかどうかは、夫婦の状況によって判断が分かれます。離婚時にマンションの売却を検討すべきケースと、売却せずに保有した場合に起こりやすいトラブルを解説します。

離婚時にマンションを売却したほうがいいケース

離婚に伴いマンションの売却を検討する際は、経済的負担と将来の生活設計を基準に判断する必要があります。以下の状況に該当する場合は、離婚時にマンションの売却が推奨されます。

• 住宅ローンの返済が困難である場合
• 夫婦のいずれも居住を希望していない場合
• 財産分与を現金で行いたい場合
• 共有名義による将来的なトラブルを避けたい場合
• 新生活の資金を確保する必要がある場合

住宅ローンが残っている場合はマンションの売却代金で残債を完済し、残額を分配することで債務関係の整理が可能です。ただし、マンションの売却価格が残債を下回る状態では、差額を自己資金で補填するか任意売却を検討する必要があります。
» 不動産売却の理由は価格に影響する？伝える範囲とポイント

売却せずに保有した場合に起こりやすいトラブル

離婚後にマンションを売却せずに所有し続けると、費用負担や意思決定を巡る問題が表面化しやすくなります。特に名義や費用負担を明確に整理しないまま離婚後もマンションを保有する場合は注意しましょう。離婚後もマンションを保有すると、後になって相手との費用負担や処分方法を巡る対立が生じやすくなるためです。

離婚後もマンションを保有した場合に起こりやすいトラブルは、以下のとおりです。

• 住宅ローンの支払いを巡って負担割合で対立する
• 固定資産税や管理費の支払いが滞る
• 売却や賃貸の同意が得られず手続きが進まない
• 居住者の家賃相当額を巡って意見が対立する
• 将来売却したい時期についての意見が一致しない

共有名義のまま保有すると、将来マンションの売却を希望してもスムーズに売却できません。相手が協議に応じない場合は共有物分割請求などの法的手続きを検討することになり、解決までに時間と費用を要します。

離婚後もマンションの保有を選択する場合は、後のトラブルを避けるためにも費用負担と名義関係を明確に定めておきましょう。

住宅ローンが残っている場合の離婚時マンション売却方法

住宅ローンが残っているマンションを離婚時に売却する場合、ローンの状況によって対応が異なります。ローン残債の状況に応じた、2つの売却方法を解説します。

• アンダーローンの場合｜売却代金でローンを完済する
• オーバーローンの場合｜自己資金や住み替えローンで精算する

» 住宅ローンがある場合の離婚手続きと財産分与の進め方

アンダーローンの場合｜売却代金でローンを完済する

アンダーローンとは、マンションの市場価格が住宅ローン残債を上回っている状態を指します。アンダーローンの場合はマンションの売却代金で住宅ローンを完済できるため、借入金を残さずに不動産を処分できます。離婚時にアンダーローンの状態でマンションを売却する流れは、以下のとおりです。

1. 不動産会社に査定を依頼して市場価格を把握する
2. 金融機関へ一括返済予定を連絡する
3. 夫婦で協議のうえ売却価格を決定する
4. 買主と売買契約を締結する
5. 決済日に売却代金でローンを一括返済する
6. 金融機関から抵当権抹消書類を受領し抹消登記を行う
7. 残額を財産分与として分配する

マンションの売却で利益が生じた場合は、取得費や譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に対して課税される可能性があります。3,000万円特別控除などの特例が適用できる場合もあるため、事前に確認しましょう。

オーバーローンの場合｜自己資金や住み替えローンで精算する

オーバーローンとは、マンションの売却価格が住宅ローンの残債を下回る状態を指します。オーバーローンの場合はマンションの売却代金だけではローンを完済できないため、不足分の精算方法を決めておく必要があります。マンションの売却代金とローン残債との差額を支払う方法は、以下のとおりです。

自己資金で差額を補填する

夫婦が自己資金を出し合い、売却代金で不足する分を一括で返済する方法です。共有持分や合意内容にもとづき、ローン残債の支払い負担割合を明確に定める必要があります。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、現在の住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて借り入れる方法です。金融機関の審査に通過することが前提となり、返済負担が増加する可能性があります。

任意売却を行う

任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで市場価格で売却する方法です。競売と比較して高値で売却できる傾向がありますが、残債が免除されるわけではないため返済計画が必要になります。

マンションの売却方法を選択する場合は、残債額と査定価格を正確に把握したうえで、資金計画を立てましょう。
» お金がないときに家を売る3つの方法を徹底解説

住宅ローンが完済済みの場合の離婚時マンション売却方法

住宅ローンが完済済みのマンションを離婚時に売却する場合は、仲介売却と買取売却が主な方法です。仲介売却と買取売却それぞれの特徴を理解し、状況に応じて最適な方法を選びましょう。

不動産会社の仲介で売却する

不動産会社にマンションの売却活動を依頼し、一般の買主を探してもらう方法が仲介売却です。仲介売却のメリットは、市場価格に近い水準で売却できる点です。需要が見込めるエリアや状態の良いマンションであれば、相場にもとづいた価格で成約する可能性が高まります。

マンションの売買契約が成立した場合には、宅地建物取引業法で定められた上限額(売却価格×3%+6万円+消費税)の範囲内で、仲介手数料を不動産会社へ支払います。
» 引っ越したいのに家が売れない原因や対処法を詳しく解説

不動産会社の買取で売却する

不動産会社が買主となり、物件を直接取得する方法が買取売却です。買取売却では不動産会社が提示した価格に売主が合意すれば契約が成立するため、購入希望者を探す必要はありません。

一方で、不動産会社は再販売による利益を見込んで買い取るため、売却価格は市場価格より低く設定される傾向があります。

離婚によるマンション売却の具体的な流れ

離婚によるマンション売却は、以下のステップで進めます。

1. マンションの名義・ローン残債・契約内容を確認する
2. アンダーローンかオーバーローンかを判断する
3. 不動産会社に査定を依頼し相場を把握する
4. 売却方法(仲介・買取)を決定する
5. 売買契約を締結する
6. 決済・引き渡し・財産分与を行う
7. 売却の翌年に確定申告する

各ステップで必要な手続きや注意点を理解し、スムーズなマンションの売却を目指しましょう。

ステップ1：マンションの名義・ローン残債・契約内容を確認する

マンションの売却手続きを円滑に進めるためには、法的な名義と借入状況を正確に把握する必要があります。マンション売却前に確認すべき事項は、以下のとおりです。

• マンションの登記名義人
• 住宅ローンの残債額
• ローン契約の内容(連帯債務・連帯保証の有無など)
• 抵当権を含む権利関係

マンションの住宅ローンの残債額を金融機関に確認し、不動産会社の査定価格と比較することでローンの状況を判断できます。マンションのローン返済に伴う連帯保証や連帯債務を確認しないと、離婚後も返済義務が残る可能性があるため注意が必要です。
» 住宅ローンが残る家の売却で失敗を避けるための注意点

ステップ2：アンダーローンかオーバーローンかを判断する

マンションの住宅ローンの残債額を金融機関の返済予定表や残高証明書で確認します。住宅ローンの残債額を確認したうえでマンションの売却価格と比較し、住宅ローンを完済できるかを見極めましょう。

ステップ3：不動産会社に査定を依頼し相場を把握する

マンションの売却価格を適切に設定するためには、複数の不動産会社に査定を依頼して市場相場を把握することが重要です。マンションの価格査定を依頼する際のポイントは、以下のとおりです。

• 複数(目安として3社以上)の不動産会社に査定を依頼する
• 査定価格だけでなく算出根拠を確認する
• 売却実績や担当者の対応姿勢を比較する

不動産会社ごとに成約事例や相場、物件の状態などをもとに価格を算出するため、マンションの査定価格が異なる場合もあります。最も高い査定額のみを基準にすると実際の販売価格とかけ離れ、マンションの売却期間が長引く可能性があります。

現実的な売却価格に設定するために査定根拠や販売戦略を確認し、成約までの見通しを立てやすくしましょう。

ステップ4：売却方法(仲介・買取)を決定する

マンションの査定価格と住宅ローン残債の状況を整理し、売却にかけられる期間や必要な資金化時期を明確にしましょう。仲介売却と買取売却の条件を不動産会社から説明してもらい、提示価格や想定売却期間、諸費用を比較します。

マンションの売却方法を決定した後は不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動または買取契約の手続きに進みます。仲介を選択した場合はマンションの販売活動を開始し、買取を選択した場合は提示条件を確認したうえで契約日程を確定します。

ステップ5：売買契約を締結する

マンションの購入希望者と条件が合意に至った後は、売主と買主が売買契約を締結します。マンションの売買契約の締結にあたって確認すべき事項は、以下のとおりです。

• 売買価格や支払期日などの契約条件
• 手付金の金額と支払方法
• 引き渡し時期および付帯条件
• 共有名義の場合の双方の署名・押印

マンションの売主は契約書に記載された金額や支払期日、解除条件、違約金条項などを事前に確認しましょう。手付金は契約成立の証として支払われる金銭であり、契約解除に関する取り扱いも契約書に明記されます。マンションが離婚する夫婦の共有名義である場合は、売主全員の署名と押印を行う必要があります。

ステップ6：決済・引き渡し・財産分与を行う

マンションの売買契約の締結後は決済と引き渡しを経て、最終的な精算を行います。マンションの売買手続きは、以下のとおりです。

1. 買主から残代金を受領する
2. 受領した代金で住宅ローンを一括返済する
3. 抵当権抹消の登記手続きを行う
4. マンションの鍵と関係書類を買主へ引き渡す
5. 残額を財産分与として精算する

決済では司法書士が登記関係書類を確認し、所有権移転登記と抵当権抹消登記の手続きを同時に進めます。住宅ローンが残っている場合は、一括返済と抵当権の抹消をしなければ所有権を移転できないため注意しましょう。

財産分与の対象となる金額は売却代金から住宅ローン残債や仲介手数料、登記費用などの諸費用を差し引いた残額です。

ステップ7：売却の翌年に確定申告する

マンションを売却して譲渡益(※)が生じた場合はもちろん、譲渡損失が生じた場合でも損益通算や繰越控除の特例を適用するために確定申告が必要となるケースがあります。課税対象となる譲渡所得は、譲渡益から居住用財産の3,000万円特別控除などの特例を適用した後の金額で確定します。

※ 譲渡益とは、売却代金から取得費および仲介手数料などの譲渡費用を差し引いた金額を指します。

離婚時のマンション売却に関するよくある質問

離婚時のマンション売却に関するよくある質問を以下にまとめました。

• 離婚時のマンション売却で譲渡所得税はどちらが払う？
• マンションを売却するなら離婚前と離婚後どちらがいい？
• 共有名義者が売却に同意しない場合はどうすればいい？

離婚時のマンション売却で譲渡所得税はどちらが払う？

マンションを売却して譲渡所得が生じた場合の税金は、原則として不動産の名義人が負担します。譲渡所得税は個人ごとに課税されるため、夫婦が共有名義である場合は持分割合に応じて、各自が税額の申告・納税を行います。

マンションを売却するなら離婚前と離婚後どちらがいい？

一般的には離婚の協議段階でマンションの売却手続きを進めるほうが、以下の理由から実務上は円滑に進みます。

• 夫婦が共同で売却活動や条件交渉に対応できる
• 売却代金を確定させたうえで財産分与を整理できる
• 売却益や不足額の負担割合を明確にしやすい

離婚後にマンションを売却する場合、協議のタイミングが合わなかったり、意見が一致しなかったりして売却手続きが遅れる要因になることがあります。やむを得ず離婚後に売却する場合は離婚協議書や公正証書に売却方針や価格決定方法、分配割合を事前に定めておきましょう。口頭ではなく、書面で条件を明確にすることでマンション売却段階での認識の相違を防ぎます。

共有名義者が売却に同意しない場合はどうすればいい？

一方がマンションの売却に反対している場合は、段階的に解決を図る必要があります。感情的にならず、以下の対処法で協議を進めることが推奨されます。

• 弁護士を通じて法的整理を踏まえた交渉を行う
• 家庭裁判所に財産分与調停を申し立て、第三者を交えて協議する
• 地方裁判所に共有物分割請求訴訟を提起する

弁護士や家庭裁判所を利用する手続きは解決までに時間と費用を要するため、協議段階での解決を目指すことが合理的です。離婚後のマンションの売却に関する協議が成立しない場合に限り、法的手段を検討しましょう。

離婚後のトラブルを避けるなら早めのマンション売却がおすすめ

離婚時のマンション売却は、感情的な問題だけでなく、法的・経済的な側面も考慮した冷静な判断が必要です。ローンや夫婦間の合意状況、財産分与などの要素が絡み合うため、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めましょう。

マンションの売却は離婚後の新しい生活をスタートさせるためのステップです。適切な手順を踏むことで、スムーズな売却と公平な財産分与を実現できます。

• 自宅を売却したいけど、税金がどれくらいかかるのか不安
• 節税できる特例があると聞いたけど、どれが使えるのか分からない
• 併用できる特例を組み合わせて、少しでも税金を抑えたい

不動産売却では特例を賢く活用することで税負担を大幅に減らせる可能性があります。不動産売却の際に特例の適用条件や併用制限を正しく理解していないと、思わぬ税負担が発生するため注意が必要です。

不動産売却の特例を最大限活用するには売却前に適用条件を確認することが重要です。特例の適用条件を理解し、確定申告を適切に行うことで、不動産売却の際に不要な税金を支払わずに済みます。

不動産売却で知っておくべき税金の基本と特例の重要性

不動産売却で発生する税金の計算方法と、特例を活用した場合の節税効果を以下の項目に分けて解説します。

• 不動産売却時にかかる譲渡所得税の仕組み
• 不動産売却で特例を活用した場合の節税効果

不動産売却時にかかる譲渡所得税の仕組み

不動産売却時にかかる譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた「利益」に課税されます。譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得税に適用される税率は所有期間によって異なります。所得税・住民税・復興特別所得税(2037年まで課税)を合算した税率は以下のとおりです。

• 所有期間が5年以下(短期譲渡所得)：39.63％
• 所有期間が5年超(長期譲渡所得)：20.315％

取得費が不明な場合や実際の取得費が売却価格の5%相当額を下回る場合は、売却価格の5%相当額を概算取得費として計算できます。譲渡所得の申告は原則として不動産を譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までに行います。期限を過ぎると延滞税が発生するため、不動産売却の際は早めに手続きを行いましょう。

不動産売却で特例を活用した場合の節税効果

不動産売却で特例を活用すると税負担を大幅に軽減でき、特例の種類によっては税金がゼロになるケースもあります。不動産売却で特例を活用した場合の節税効果は以下のとおりです。

特例を活用するには確定申告が不可欠で、適用条件を満たす必要があります。特例の併用制限もあるため、自分のケースで複数を同時に使えるか事前に確認しておきましょう。

不動産売却で使える5つの特例

不動産売却で使える特例は以下の5つです。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 軽減税率の特例(所有10年超)
• 特定居住用財産の買換え特例
• 相続空き家の3,000万円特別控除
• 譲渡損失の損益通算・繰越控除

居住用財産の3,000万円特別控除

自宅を売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が「居住用財産の3,000万円特別控除」です。居住用財産の3,000万円特別控除は所有期間に関係なく適用でき、譲渡所得が3,000万円以下なら税金がかかりません。

居住用財産の3,000万円特別控除の適用条件は以下のとおりです。

• 自宅として住んでいた家屋や土地を売却すること
• 売却した年の前年および前々年に同特例を受けていないこと
• 親族など特別な関係のない相手に売却すること

居住用財産が夫婦共有名義の場合は、それぞれ3,000万円まで控除できます。住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば居住用財産の3,000万円特別控除を適用可能です。

軽減税率の特例(所有10年超)

所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合、軽減税率の特例を適用できます。軽減税率の特例を活用すると、課税譲渡所得6,000万円以下の部分に対して税率が14.21%に軽減されます。軽減税率の特例の適用条件は以下のとおりです。

• 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
• 売却した年の前年および前々年に同特例を受けていないこと

課税譲渡所得6,000万円を超える部分には通常の税率が適用されます。軽減税率の特例は居住用財産の3,000万円特別控除と併用できるため、税負担を大幅に減らせます。

特定居住用財産の買換え特例

自宅を売却して新たに住宅を購入する場合に適用される特例が「特定居住用財産の買換え特例」です。特定居住用財産の買換え特例の適用条件は以下のとおりです。

• 売却した自宅の所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えていること
• 売却した自宅の居住期間が10年以上であること
• 売却した年の前年および前々年に同特例を受けていないこと
• 新たに購入する住宅の床面積が50㎡以上であること
• 売却価格が1億円以下であること

特定居住用財産の買換え特例は譲渡所得の課税を繰り延べるだけで、将来売却する際に課税されます。買換え資産の取得価額が譲渡資産の譲渡価額を下回る場合、差額分は課税対象となります。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家を売却する際に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。相続空き家の3,000万円特別控除の適用条件は以下のとおりです。

• 相続開始から3年目の年末までに売却すること
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続開始時に被相続人が1人で居住していたこと
• 売却価格が1億円以下であること

相続人が複数いる場合は、各相続人がそれぞれ最大3,000万円(相続人が3人以上の場合は各2,000万円)まで控除を受けられます。空き家を取り壊して土地のみを売却する場合も相続空き家の3,000万円特別控除の適用が可能です。

譲渡損失の損益通算・繰越控除

譲渡損失の損益通算・繰越控除を活用し、不動産売却で出た赤字を給与所得などと通算することで、所得税や住民税を軽減できます。残った損失は最長3年間繰り越して税金を控除することが可能です。不動産売却による譲渡損失の損益通算・繰越控除の適用条件は以下のとおりです。

• 居住用財産の譲渡であること
• 売却した年の前年および前々年に同特例を受けていないこと
• 損失が生じた年に確定申告を行うこと
• 繰越控除を受ける年も引き続き確定申告を行うこと
• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること

譲渡損失の損益通算・繰越控除は給与所得との相殺に加え、住宅ローン控除とも併用できるため、税負担を大幅に軽減できます。

不動産売却の特例を使う際に知っておくべき注意点

不動産売却の特例を使う際の注意点は以下のとおりです。

• 特例の併用ができるものとできないものがある
• 住宅ローン控除との併用制限に注意する
• 適用期限・売却のタイミングによって使える特例は変わる
• 税金がゼロでも確定申告する必要がある

特例の併用ができるものとできないものがある

不動産売却の特例には併用できるものとできないものがあります。特例の併用可否は以下のとおりです。

特例の併用制限は複雑なため、事前に税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。

住宅ローン控除との併用制限に注意する

住宅ローン控除と不動産売却の特例には併用制限があります。住宅ローン控除と併用できない特例は以下のとおりです。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 軽減税率の特例
• 買換え特例

上記の特例を新居に入居した年とその前2年・後3年(通算6年間)のいずれかで適用していると、住宅ローン控除は受けられません。どちらの制度が有利かは、売却益と新居の購入費用を総合的に比較して判断する必要があります。事前に税理士や不動産会社に相談して最適な選択をしましょう。

適用期限・売却のタイミングによって使える特例は変わる

不動産売却の特例は適用期限や売却のタイミングによって使えるものが変わります。特例の適用期限と売却タイミングは以下のとおりです。

適用期限を過ぎると特例の活用ができないため、不動産の売却計画を立てる際は注意が必要です。特例の適用期限を確認し、余裕を持って不動産の売却手続きを進めましょう。

税金がゼロでも確定申告する必要がある

不動産売却で特例を活用して税金がゼロになっても、確定申告は必要です。確定申告をしないと特例が適用されず、本来支払う必要のない税金が発生する可能性があります。不動産売却の際に確定申告が必要なケースは以下のとおりです。

• 居住用財産の3,000万円特別控除を適用する場合
• 軽減税率の特例を適用する場合
• 買換え特例を適用する場合
• 相続空き家特例を適用する場合
• 譲渡損失の損益通算を適用する場合

確定申告の期限は原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までです。確定申告を忘れると延滞税や加算税が発生するため、期限内に手続きを行いましょう。

不動産売却の特例を受けるための確定申告の手続き

不動産売却の特例を受けるための確定申告の手続きや注意点を以下の項目に沿って解説します。

• 確定申告に必要な書類一覧
• 確定申告書を作成する流れ
• 確定申告時によくあるミスと対処法

確定申告に必要な書類一覧

不動産売却の特例を受けるためには、確定申告をする必要があります。確定申告に必要な書類は以下のとおりです。

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書の写し
• 登記事項証明書
• 取得費の証明書類
• 譲渡費用の証明書類
• 本人確認書類
• マイナンバー確認書類

特例を受けるためには追加の書類が必要な場合があります。早めに不動産会社や税理士に相談し、必要書類の確認と準備を進めましょう。

確定申告書を作成する流れ

確定申告書を作成する流れは以下のとおりです。

1. 国税庁の確定申告書等作成コーナーにアクセスする
2. 必要事項を入力する
3. 計算結果を確認する
4. 申告書を印刷する
5. 添付書類を準備する

確定申告書の作成は複雑なため、不安な場合は税理士に相談しましょう。確定申告書の作成は期限内に行う必要があるため、余裕を持って準備を進めてください。
» 国税庁「確定申告書等作成コーナー」(外部サイト)

確定申告時によくあるミスと対処法

確定申告時によくあるミスは以下のとおりです。

• 計算ミスや記入漏れ
• 必要書類の添付忘れ
• 申告期限の遅れ
• 特例の適用漏れ
• 取得費の計上漏れや過少計上

確定申告のミスを防ぐには税理士や不動産会社に相談し、申告内容に誤りがないか事前に確認を受けることが有効です。確定申告をした後にミスに気づいた場合は、速やかに対処しましょう。税額が少なかった場合は修正申告、税額を多く申告していた場合は更正の請求を行います。

不動産売却の特例に関するよくある質問

不動産売却の特例に関するよくある質問は以下のとおりです。

• 転勤で空き家になった自宅を売却する場合、特例は使える？
• 親族に売却しても特例は適用される？
• 特例の適用を受けるために税理士に依頼すべき？

転勤で空き家になった自宅を売却する場合、特例は使える？

転勤で空き家になった自宅を売却する場合でも、居住用財産の3,000万円特別控除を活用できます。転勤で空き家になった自宅を売却する場合の特例の適用条件は以下のとおりです。

• 住まなくなった日から数えて3年目の年末までに売却すること
• 売却した年の前年および前々年に同特例を受けていないこと
• 親族など特別な関係のない相手に売却すること

条件を満たせば転勤による空き家売却でも特例を利用できます。ただし、転勤先で新たに住宅を購入した場合は、住宅ローン控除との併用に制限があるため注意が必要です。転勤による空き家売却は、特例の適用可否が複雑な場合があります。個別の状況によって最適な選択が異なるため、税理士や税務署に相談することをおすすめします。

親族に売却しても特例は適用される？

配偶者や直系血族など、税法上「特別な関係がある者」に不動産を売却する場合、特例は適用されません。親族間の不動産売買は時価より低い価格で取引される可能性が高く、問題が生じる恐れがあるためです。不動産を親族に売却する場合の注意点は以下のとおりです。

• 時価で取引すること
• 売買契約書を作成すること
• 代金の支払いを確認すること
• 登記手続きを行うこと

親族に不動産を売却する場合は、税理士や不動産会社に相談して適切な手続きを行いましょう。

特例の適用を受けるために税理士に依頼すべき？

特例の適用を受けるために税理士に依頼するかどうかは、状況によって判断する必要があります。税理士に依頼するメリットは以下のとおりです。

• 複雑な税務処理を任せられる
• 特例の適用漏れを防げる
• 税務調査に対応できる
• 時間と手間を節約できる

税理士費用は、一般的に5〜15万円程度ですが、売却価格や依頼内容によって異なります。不動産売却の際に特例を受けるために税理士に依頼するかどうか悩んだ場合は、売却益の金額や特例の複雑さを考慮して判断しましょう。

不動産売却の特例を最大限活用して賢く節税しよう

不動産売却の特例を最大限活用するには、売却前に適用条件を確認することが重要です。不動産売却で使える5つの特例は以下のとおりです。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 軽減税率の特例(所有10年超)
• 特定居住用財産の買換え特例
• 相続空き家の3,000万円特別控除
• 譲渡損失の損益通算・繰越控除

上記の特例を適用して税金がゼロになる場合でも必ず確定申告をしてください。確定申告を怠ると特例が無効となり、想定外の税負担が生じる恐れがあります。

特例には「併用できる組み合わせ」と「併用できない組み合わせ」があり、住宅ローン控除との併用制限もあります。特例の適用条件や併用制限は複雑なため、不安な場合は税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。
» 不動産売却の流れを完全ガイド｜初心者でも失敗しない手順を解説
» 不動産売却で失敗しない！信頼できる会社の選び方とコツ

• 住み替えにかかる費用がどれくらいか分からず不安
• 今の家の住宅ローンが残っているけど住み替えできる？
• 住み替えで損をしないために費用を抑える方法を知りたい

ライフスタイルの変化に合わせて住み替えを検討する際、費用面の不安は大きな悩みの一つです。住み替えにかかる費用を把握していないと、予想外の出費により資金計画が崩れてしまう可能性があります。

住み替え費用は売却と購入の両方で発生するため、全体像を把握することが重要です。住み替え費用を正しく理解し、後悔のない住み替えを実現しましょう。

住み替えにかかる3つの費用と全体像

住み替えにかかる費用は以下のとおりです。

• 自宅の売却にかかる費用
• 新居の購入にかかる費用
• 住み替えで発生するその他の費用

自宅の売却にかかる費用の内訳と相場

自宅を売却する際には、売却価格から差し引かれるさまざまな費用が発生します。自宅の売却にかかる費用の内訳と相場は以下のとおりです。

• 仲介手数料：売却価格の3.3%+6.6万円(税込)
• 印紙税：1,000～6,000円
• 登記費用：1～3万円
• 住宅ローン返済手数料：1～3万円
• 司法書士報酬：3～5万円
• 測量費用：30～50万円
• リフォーム・ハウスクリーニング費用：10～50万円
• 引越し費用：10～30万円
• 譲渡所得税：売却益の20.315%(長期譲渡の場合)

自宅の売却にかかる費用は売却価格の5～10%程度が目安です。自宅の売却にかかる費用は物件の状況や売却方法によって変動するため、事前に不動産会社に確認しましょう。
» 不動産売却で支払う税金と仲介手数料のまとめ

新居の購入にかかる費用の内訳と相場

住み替え新居を購入する際には物件価格以外にも多くの費用が発生します。新居の購入にかかる費用の内訳と相場は以下のとおりです。

• 仲介手数料：物件価格の3.3%+6.6万円(税込)
• 登記費用：10～30万円
• 住宅ローン関連費用：10～50万円
• 火災保険料：10～30万円
• 固定資産税・都市計画税の清算金：数万円～数十万円
• 引越し費用：10～30万円
• 家具・家電の購入費用：50～200万円
• リフォーム費用：50～300万円

新居の購入にかかる費用は物件価格の6～10%程度が目安です。新居の購入にかかる費用は物件の状態や購入方法によって変動するため、事前に不動産会社に確認しましょう。

住み替えで発生するその他の費用の内訳と相場

住み替えでは売却や購入以外にもさまざまな費用が発生します。住み替えで発生するその他の費用の内訳と相場は以下のとおりです。

• 仮住まいの家賃：月10～20万円
• 仮住まいの敷金・礼金：家賃の2～3か月分
• 仮住まいの引越し費用：10～30万円
• 仮住まいの家具・家電レンタル費用：月1～3万円
• 仮住まいの駐車場代：月1～2万円
• 仮住まいの光熱費：月1～2万円
• 仮住まいのインターネット費用：月5,000～1万円
• 仮住まいの火災保険料：年1～2万円
• 仮住まいの更新料：家賃の1か月分

住み替えで発生するその他の費用は仮住まいの期間や条件によって大きく変動します。住み替えで発生するその他の費用は見落としがちですが、全体の資金計画に大きく影響するため注意が必要です。

住み替えの3つの方法と費用

住み替えには以下の3つの方法があります。

• 売り先行で住み替える費用
• 買い先行で住み替える費用
• 売買同時進行で住み替える費用

売り先行で住み替える費用

売り先行で住み替える場合、現在の家を売却してから新居を購入するため、資金計画が立てやすくなります。売り先行で住み替える場合の費用は以下のとおりです。

• 売却にかかる費用：売却価格の5～10%
• 新居購入にかかる費用：物件価格の6～10%
• 仮住まい費用：家賃や引越し費用など
• 住宅ローン関連費用：事務手数料や保証料など

売り先行で住み替える場合は仮住まいの期間が長引くと費用が増加するため、スケジュール管理が重要です。

買い先行で住み替える費用

買い先行で住み替える場合、新居を購入してから現在の家を売却するため、引越しのタイミングを自由に決められます。買い先行で住み替える場合の費用は以下のとおりです。

• 新居購入にかかる費用：物件価格の6～10%
• 売却にかかる費用：売却価格の5～10%
• ダブルローン費用：旧居と新居のローン返済
• つなぎ融資費用：金利や手数料
• 住宅ローン関連費用：事務手数料や保証料など

買い先行で住み替える場合は一時的に2つの住宅ローンを支払う必要があるため、資金計画に余裕を持たせましょう。
» 家を売って住み替えるなら売り先行・買い先行どっちがおすすめかを解説

売買同時進行で住み替える費用

売買同時進行で住み替える場合、現在の家の売却と新居の購入を同時に進めるため、仮住まいの費用を抑えられます。売買同時進行で住み替える場合の費用は以下のとおりです。

• 売却にかかる費用：売却価格の5～10%
• 新居購入にかかる費用：物件価格の6～10%
• つなぎ融資費用：金利や手数料
• 住宅ローン関連費用：事務手数料や保証料など

売買同時進行で住み替える場合はスケジュール調整が難しく、予期せぬ費用が発生する可能性があります。
» 家を売る最適なタイミングと6つの判断要素を解説！

住宅ローン残債がある場合の住み替え費用と対処法

住宅ローン残債がある場合の住み替え費用と対処法は以下のとおりです。

• 住み替えローン(買い替えローン)を活用する
• つなぎ融資・ダブルローンを活用する
• 任意売却を検討する｜返済が困難な場合の最終手段

住み替えローン(買い替えローン)を活用する

住み替えローンは現在の家の住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて借り入れできるローンです。住み替えローンを活用すれば、自己資金がなくても住み替えを実現できます。住み替えローンのメリットは以下のとおりです。

• 自己資金がなくても住み替えできる
• 住宅ローン控除を受けられる
• 返済期間を延長できる

住み替えローンは借入額が大きくなるため、金利が高くなったり審査が厳しくなったりする点に注意が必要です。住み替えローンを検討する際は複数の金融機関で相談し、自分に合った条件を見つけましょう。
» 住宅ローンが残る家の売却で失敗を避けるための注意点

つなぎ融資・ダブルローンを活用する

つなぎ融資とダブルローンは新居の購入と現在の家の売却のタイミングが合わない場合に活用できるローンです。つなぎ融資とダブルローンの違いは以下のとおりです。

任意売却を検討する｜返済が困難な場合の最終手段

任意売却は住宅ローンの返済が困難になった場合に金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。任意売却のメリットは競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、プライバシーを守りながら手続きを進められる点です。

任意売却を検討する際は専門家に相談し、最適な方法を見つけましょう。任意売却は返済が困難な場合の最終手段として検討してください。
» 古い家を売る7つの方法と手順・注意点を解説！

住み替え費用を節約する4つの方法

住み替え費用を節約する方法は以下のとおりです。

• 3,000万円特別控除を活用して譲渡所得税を抑える
• 所有期間10年超の軽減税率の特例を活用する
• 譲渡損失の損益通算・繰越控除で税負担を軽減する
• 手数料の安い住宅ローン・金融機関を選ぶ

3,000万円特別控除を活用して譲渡所得税を抑える

3,000万円特別控除はマイホームを売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。3,000万円特別控除を活用すれば、譲渡所得税を大幅に抑えられます。3,000万円特別控除の適用条件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいた家屋や土地であること
• 住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
• 親子や夫婦など特別な関係がある人への売却でないこと
• 売却した年の前年・前々年に同じ特例を受けていないこと

3,000万円特別控除を活用するには確定申告が必要です。3,000万円特別控除は売却した年の翌年2月16日～3月15日までに申告しましょう。

所有期間10年超の軽減税率の特例を活用する

所有期間10年超の軽減税率の特例はマイホームを10年以上所有している場合に譲渡所得税の税率が軽減される制度です。所有期間10年超の軽減税率の特例を活用すれば、譲渡所得税を大幅に抑えられます。所有期間10年超の軽減税率の特例の適用条件は以下のとおりです。

• 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
• 3,000万円特別控除と併用すること
• 売却した年の前年・前々年に同じ特例を受けていないこと

所有期間10年超の軽減税率の特例を活用するには確定申告が必要です。所有期間10年超の軽減税率の特例は売却した年の翌年2月16日～3月15日までに申告しましょう。

譲渡損失の損益通算・繰越控除で税負担を軽減する

譲渡損失の損益通算・繰越控除はマイホームの売却で損失が出た場合に税負担を軽減できる制度です。譲渡損失の損益通算・繰越控除を活用すれば、所得税や住民税の還付を受けられる可能性があります。譲渡損失の損益通算・繰越控除の適用条件は以下のとおりです。

• 売却した年の前年・前々年に同じ特例を受けていないこと
• 売却した年の前年・前々年に3,000万円特別控除を受けていないこと
• 売却した年の前年・前々年に所有期間10年超の軽減税率の特例を受けていないこと

譲渡損失の損益通算・繰越控除を活用するには確定申告が必要です。譲渡損失の損益通算・繰越控除は売却した年の翌年2月16日～3月15日までに申告しましょう。

手数料の安い住宅ローン・金融機関を選ぶ

手数料の安い住宅ローンや金融機関を選べば、住み替え費用を大幅に節約できます。住宅ローンを選ぶ際は以下のポイントを比較しましょう。

• 金利の低さ
• 保証料の有無
• 事務手数料の金額
• 繰上返済手数料の有無
• 団体信用生命保険の内容

住宅ローンはネット銀行や地方銀行の方が手数料が安い傾向にあります。住宅ローンを選ぶ際は複数の金融機関でシミュレーションを行い、自分に合った条件を見つけましょう。

住み替えで失敗しないための費用計画のポイント

住み替えで失敗しないための費用計画のポイントは以下のとおりです。

• 住み替え費用は余裕を持って多めに見積もる
• 売却価格を正確に把握するために複数社に査定を依頼する
• スケジュールに余裕を持たせて無駄な費用を防ぐ
• 売却が不安なら不動産買取も選択肢に入れる

住み替え費用は余裕を持って多めに見積もる

住み替え費用は予想外の出費に備えて多めに見積もりましょう。住み替え費用を多めに見積もるメリットは以下のとおりです。

• 予想外の出費に対応できる
• 資金計画に余裕が生まれる
• 精神的な負担が軽減される

住み替え費用は物件価格の10～15%程度を目安に見積もりましょう。住み替え費用を多めに見積もれば、安心して住み替えを進められます。

売却価格を正確に把握するために複数社に査定を依頼する

売却価格を正確に把握するには複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数の不動産会社に査定を依頼するメリットは以下のとおりです。

• 適正な売却価格がわかる
• 不動産会社の特徴を比較できる
• 売却戦略のアドバイスを受けられる

不動産一括査定サイトを利用すれば、簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できます。査定結果を比較し、最適な売却価格と不動産会社を見つけましょう。
» 不動産査定の3つの種類と評価方法をわかりやすく解説

スケジュールに余裕を持たせて無駄な費用を防ぐ

住み替えのスケジュールに余裕を持たせれば、無駄な費用を防げます。住み替えのスケジュールに余裕を持たせるメリットは以下のとおりです。

• 仮住まいの期間を短縮できる
• 引越し費用を抑えられる
• 手続きの遅れに対応できる

住み替えのスケジュールは3～6か月程度の期間を見込みましょう。住み替えのスケジュールに余裕を持たせれば、安心して住み替えを進められます。

売却が不安なら不動産買取も選択肢に入れる

不動産買取は不動産会社が直接物件を買い取る方法です。不動産買取のメリットは以下のとおりです。

• 短期間で現金化できる
• 仲介手数料がかからない
• 内覧や広告活動が不要になる

不動産買取は市場価格よりも安くなる傾向があります。不動産買取を検討する際は複数の不動産会社に相談し、最適な条件を見つけましょう。
» 住み替えで家が売れないときのリスクと対処法を解説！

費用を正しく把握して後悔のない住み替えを実現しよう

住み替えを成功させるには費用を正しく把握し、計画的に進めることが重要です。住み替え費用は売却と購入の両方で発生するため、全体像を把握しましょう。住み替え費用を抑えるには税制優遇制度の活用や住宅ローンの比較検討が効果的です。

住み替えのスケジュールに余裕を持たせれば、無駄な費用を防げます。住み替えの費用を正しく理解し、後悔のない住み替えを実現しましょう。
» 不動産売却の流れを完全ガイド｜初心者でも失敗しない手順を解説

• 不動産の価値を知るには公示価格と実勢価格のどちらを参考にすれば良い？
• 売却したい不動産の公示価格と実勢価格を自分で調べる方法はある？
• 公示価格と実勢価格の違いを理解したうえで不動産を売却したい

公示価格と実勢価格の違いを理解していないと、適正価格で不動産を売却できない場合があるため、価格の相場を把握することは重要です。この記事では公示価格と実勢価格の違いや調べ方、計算方法を解説します。記事を読めば不動産の適正価格を把握でき、納得のいく不動産売却が実現します。

公示価格は国が公表する土地の基準価格で、実勢価格は市場で実際に取引される価格です。公示価格と実勢価格の違いを理解し、適正価格で不動産を売却しましょう。

公示価格と実勢価格とは？基本定義と違い

公示価格と実勢価格の基本定義と違いについて、以下の項目を解説します。

• 公示価格とは国が毎年公表する土地の基準価格
• 実勢価格とは市場で実際に取引される売買価格
• 公示価格と実勢価格の違い
• その他の土地価格指標と実勢価格の違い

公示価格とは国が毎年公表する土地の基準価格

公示価格とは国土交通省が毎年1月1日時点の土地の価格を公表する指標です。全国の標準地を対象に、不動産鑑定士が評価した価格をもとに土地鑑定委員会が審査して公示します。土地の価値を客観的に把握するための基準として公示価格は利用され、一般の土地取引や公共事業の用地取得の際に参考にされます。

ただし、公示価格は実際の取引価格とは異なる場合があるため注意が必要です。土地の売買を検討する際は公示価格だけでなく、実際の市場動向も考慮しましょう。

実勢価格とは市場で実際に取引される売買価格

実勢価格とは市場で実際に取引される不動産価格のことで、買い手と売り手の需要と供給のバランスによって決まります。実勢価格は以下の条件や状態によって変動する傾向があります。

• 物件の状態
• 立地条件
• 経済状況

過去の取引事例や類似物件の価格を参考にすれば、実勢価格を推測することが可能です。実勢価格の場合、公示価格や路線価などの公的な価格指標とは定義が異なる点も特徴の一つです。実際の取引にもとづく価格であるため、実勢価格はより現実的な不動産の価値を反映しています。

不動産の売買価格を検討する際の参考価格としても実勢価格は役立ちます。
» 家の売却相場を決定する要因と高く売るためのポイントを解説！

公示価格と実勢価格の違い

公示価格と実勢価格の主な違いを以下の表にまとめました。

公示価格は年1回の更新で決まるのに対し、実勢価格は取引ごとに変動する点が大きな違いと言えます。

公示価格と実勢価格の差

公示価格と実勢価格は物件の条件や経済情勢などによって差がでることがあります。公示価格と実勢価格の差について、以下の項目を解説します。

• 実勢価格は公示価格の1.1〜1.2倍が一般的な目安
• エリア別｜公示価格と実勢価格の乖離率の実態
• 公示価格と実勢価格に差が生じる2つの理由

実勢価格は公示価格の1.1〜1.2倍が一般的な目安

実勢価格は公示価格の1.1〜1.2倍程度が多いとされており、市場の需要と供給のバランスによって決まります。公示価格よりも実勢価格が高くなる傾向がありますが、あくまで一般的な目安です。地域や物件の特性によって、実勢価格は大きく異なる場合があります。不動産会社や鑑定士に相談すれば、より正確な実勢価格を知ることが可能です。
» 【目的別】不動産売却の相談先6選を徹底解説！

エリア別｜公示価格と実勢価格の乖離率の実態

公示価格と実勢価格の乖離率はエリアによって大きく異なります。乖離率の違いを以下の表にまとめました。

都市部では公示価格と実勢価格の乖離率が高く、地方では低い傾向があります。公示価格と実勢価格の乖離率は、地域の特性や市場の状況によって変動するため注意が必要です。乖離率はあくまで目安で、過疎地域についてはマイナスになる場合もあります。

公示価格と実勢価格に差が生じる2つの理由

公示価格と実勢価格に差が生じる主な理由は以下の2つです。

• 公示価格は年1回の公表で市場の変動を反映しにくい
• 公示価格は標準地の価格で個別の土地の特性を反映しない

公示価格と実勢価格に差が生じる理由を把握しておけば、公示価格だけに頼らず、実際の市場価値を正しく判断できるようになります。

公示価格の調べ方｜「不動産情報ライブラリ」を使った手順

公示価格を調べる際は国土交通省が提供する不動産情報ライブラリの利用がおすすめです。不動産情報ライブラリは2024年4月1日に運用が開始されたサービスで、誰でも無料で利用できます。不動産情報ライブラリを使えば、簡単に公示価格を確認できます。

不動産情報ライブラリの使い方は以下のとおりです。

1. トップページから「地価の情報をご覧になりたい方へ」を選択し「データの検索」を選択する
2. 調べたい地域を選択する
3. 表示された地価情報から、目的の土地の公示価格を確認する

不動産情報ライブラリはスマートフォンやタブレットでも利用できるため、外出先でも手軽に公示価格を調べられます。土地の売買や相続の際にも不動産情報ライブラリで公示価格を確認すれば、適正な取引価格の目安を把握できます。

実勢価格の調べ方｜自分でできる4つの方法

実勢価格は以下の4つの方法で調べられます。

• 「不動産情報ライブラリ」で過去の取引価格を調べる
• 公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額から計算で推測する
• 査定シミュレーションを利用する
• 不動産会社に査定を依頼する

「不動産情報ライブラリ」で過去の取引価格を調べる

不動産情報ライブラリでは実際に取引された不動産の実勢価格情報を確認できるため、地域の不動産市場の動向を把握できます。取引価格は常に変動しているため、不動産情報ライブラリを利用する際は最新の実勢価格情報を確認することが大切です。

公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額から計算で推測する

公示価格や相続税路線価、固定資産税評価額から実勢価格を以下の計算式で推測できます。

• 公示価格から実勢価格を推測する場合：公示価格×1.1〜1.2
• 相続税路線価から実勢価格を推測する場合：相続税路線価÷0.8×1.1〜1.2
• 固定資産税評価額から実勢価格を推測する場合：固定資産税評価額÷0.7×1.1〜1.2

実勢価格を求める計算式はあくまで目安であり、実際の取引価格とは異なる場合があります。より正確な実勢価格を知りたいときは不動産会社や鑑定士に相談しましょう。

査定シミュレーションを利用する

査定シミュレーションを利用すると、不動産の実勢価格を簡単に推測できます。多くの不動産会社が無料で提供しているオンラインツールを使えば、手軽に実勢価格を知ることが可能です。査定シミュレーションを利用する際は物件の情報を正確に入力しましょう。

複数の不動産会社の査定結果を比較すると、より正確な実勢価格を推測できます。ただし、査定結果は実際の取引価格とは異なる場合があります。査定結果は参考程度にとどめ、最終的な判断は専門家のアドバイスを受けましょう。

不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼すると、専門家の目で物件を評価してもらえるため、より信頼性の高い価格を把握できます。不動産会社に査定を依頼する際は複数社に依頼することで、より正確な実勢価格を知ることができます。

不動産会社の査定は無料で利用できる場合が多いため、気軽に利用可能です。査定結果を比較検討し、信頼できる不動産会社を選びましょう。
» 不動産査定の3つの種類と評価方法をわかりやすく解説

公示価格から実勢価格の目安を計算する方法

公示価格から実勢価格の目安を計算する際は以下の方法を実践すれば、実勢価格を推測できます。以下の計算式はあくまで実勢価格を推測するもので、正式な換算式ではないため、注意してください。

• 公示価格を1.1〜1.2倍して実勢価格を推測する
• 路線価を0.8で割って実勢価格を推測する
• 固定資産税評価額を0.7で割って実勢価格を推測する

公示価格を1.1〜1.2倍して実勢価格を推測する

公示価格に1.1〜1.2をかけると、実勢価格の目安を計算できます。例えば公示価格が1,000万円の場合、実勢価格は1,100〜1,200万円程度と推測できます。

実勢価格は物件の状態や立地条件、経済状況などの要因によって変動するため注意が必要です。実勢価格をより正確に把握するには、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。不動産会社や鑑定士に相談すれば、より正確な実勢価格を知ることができます。

路線価を0.8で割って実勢価格を推測する

路線価を0.8で割り(※1)、算出された公示価格を1.1〜1.2倍すると実勢価格の推測が可能です。路線価とは国税庁が公表する土地の価格指標のことです。例えば路線価が1,000万円の場合、実勢価格は1,375〜1,500万円程度と推測できます。路線価は相続税や贈与税の算定基準としても利用されています。

※1 路線価は公示価格の約80%に設定されています。

固定資産税評価額を0.7で割って実勢価格を推測する

固定資産税評価額を0.7で割り(※2)、算出された公示価格に1.1〜1.2をかければ、実勢価格の目安が計算できます。固定資産税評価額とは、固定資産税の計算に使われる土地の価格指標のことです。例えば固定資産税評価額が1,000万円の場合、実勢価格は1,571〜1,714万円程度と推測できます。

※2 固定資産税評価額は公示価格の約70%に設定されています。

実勢価格を調べる際の注意点

実勢価格を調べるときは以下の注意点があります。

• 実勢価格はあくまで「目安」であり売却価格とは異なる
• 売出価格と成約価格(実勢価格)は一致しないことが多い
• 過去の取引データは現在の相場とズレる可能性がある
• 土地固有の条件で価格は大きく変動する

実勢価格はあくまで「目安」であり売却価格とは異なる

あくまで実勢価格は目安であり、実際の売却価格とは異なります。実勢価格は以下の状況によって変動するため、正確な売却価格を知るには不動産会社や鑑定士の査定が必要です。

• 物件の特性
• 売却時期
• 取引条件
• 経済状況

実勢価格は物件の価値を把握するための参考になりますが、最終的な売却価格は交渉によって決まります。実勢価格を参考にしつつ、適正な価格での取引を目指しましょう。

売出価格と成約価格(実勢価格)は一致しないことが多い

売出価格と成約価格(実勢価格)は一致しないことが多いため、注意が必要です。売出価格と成約価格の差は物件の状態や立地条件、経済状況などの要因によって生じます。

売出価格は売主が希望する価格であり、成約価格は実際に取引が成立した価格です。成約価格と実勢価格は厳密には異なりますが、実務上はほぼ同義として扱われます。不動産サイトで見る価格は売出価格のため、成約価格を知りたいときは過去の取引事例を確認することをおすすめします。

過去の取引データは現在の相場とズレる可能性がある

過去の取引データは現在の相場と異なる場合があります。過去の取引データと現在の相場がズレる理由は以下のとおりです。

• 市場の変動
• 経済情勢の変化
• 政策の影響
• 物件の状態変化
• 周辺環境の変化

過去の取引データを参考にするときは現在の市場状況や物件の状態を考慮しましょう。過去の取引データと現在の状態を把握すれば、適正価格で不動産を売却できる可能性が高まります。

土地固有の条件で価格は大きく変動する

条件によって土地の価格は大きく変動する傾向にあります。土地の価格に影響を与える主な要因は以下のとおりです。

• 立地条件
• 形状や面積
• 接道状況
• 周辺環境
• 用途地域や建ぺい率、容積率などの法規制
• 地盤の状態や災害リスク
• 日照や眺望
• インフラの整備状況
• 土地の履歴や権利関係

土地の価格はさまざまな要因が複雑に絡み合って決まります。不動産会社や鑑定士に相談すれば、土地の価格を把握することが可能です。

公示価格と実勢価格の違いを理解して納得のいく不動産売却をしよう

公示価格と実勢価格の違いを理解することは不動産売却を成功させるために必要です。公示価格と実勢価格の大きな違いは価格の変動頻度です。公示価格は年1回の更新で決まりますが、実勢価格は取引ごとに変動します。

実勢価格を調べたい場合は以下の方法を利用しましょう。

• 「不動産情報ライブラリ」で過去の取引価格を調べる
• 公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額から計算で推測する
• 査定シミュレーションを利用する
• 不動産会社に査定を依頼する

より正確な実勢価格を把握できれば、納得できる不動産売却につながります。
» 不動産売却の流れを完全ガイド｜初心者でも失敗しない手順を解説

• 不動産を売却したいけれど、どの会社に依頼すればいいかわからない
• 査定額が高い会社を選んでも本当に提示された価格で売れるのか不安
• できるだけ高く、スムーズに不動産を売却したい

不動産売却を成功させるには信頼できる不動産会社を選ぶことが欠かせません。適切な会社を選ばないと売却価格が数百万円も下がったり、成約までに長い時間がかかったりすることがあります。

不動産売却で失敗しないためには、複数の会社を比較検討し、実績や担当者の対応を見極めることが重要です。査定額の高さだけで判断せず、信頼できる不動産会社を選ぶことが、納得のいく売却へとつながります。

売却で失敗しない｜不動産会社の選び方5選

失敗しない不動産会社選びのポイントは以下の5つです。

• 不動産売却の実績が豊富かどうか確認する
• 売りたい物件の種別・エリアに強い会社を選ぶ
• 査定額に明確な根拠があるかを見極める
• 営業担当者の対応力・提案力をチェックする
• インターネット広告など販売戦略が充実しているか確認する

不動産売却の実績が豊富かどうか確認する

不動産会社を選ぶ際は売却実績が豊富な会社を選びましょう。実績が多い会社は不動産の売却を成功させるためのノウハウを持っています。

不動産会社の売却実績を確認するには以下の点をチェックしましょう。

• 公式サイトの成約事例
• 売却件数・取引額
• 取引事例の開示
• 売却実績の開示

売却実績を確認すると信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。

売りたい物件の種別・エリアに強い会社を選ぶ

不動産会社にはマンションの売却を得意とする会社もあれば、戸建てや土地の扱いに長けた会社もあります。まずは自分の物件と同じ種別の売却実績が豊富かどうかを確認しましょう。

地域の特性や将来性を理解している不動産会社を選ぶことも欠かせません。地域密着型の不動産会社はエリアの特性や相場を熟知しているため、適切な価格設定や効果的な販売戦略を提案してくれます。

査定額に明確な根拠があるかを見極める

不動産会社を選ぶ際は査定額の根拠が明確かどうかを確認しましょう。根拠のない高額査定は、売却活動中のトラブルにつながる可能性があります。

信頼できる不動産会社は査定額の根拠を以下のように説明してくれます。

• 近隣の成約事例を提示してくれる
• 物件の状態や立地条件を加味してくれる
• 市場動向や将来の予測を伝えてくれる
• 査定方法の詳細をわかりやすく明示してくれる

査定額の根拠を確認する際は、担当者が専門用語を使わずにわかりやすく説明してくれるかどうかも重要な判断基準です。質問に対して丁寧に答えてくれる不動産会社は信頼できるパートナーと言えます。

営業担当者の対応力・提案力をチェックする

営業担当者の対応力と提案力は不動産売却の成功に大きく影響します。実力のある営業担当者かどうかを見極めるには、以下の点をチェックしましょう。

• レスポンスが早いか
• わかりやすく説明してくれるか
• 物件に合った売却戦略を提案してくれるか
• 売主の事情や要望を理解してくれるか
• 市場動向を的確に把握しているか

営業担当者とのやり取りを通じて信頼できる不動産会社かどうかを判断しましょう。売主の立場に立って親身に対応してくれる営業担当者を選ぶと安心して不動産売却を進められます。

インターネット広告など販売戦略が充実しているか確認する

不動産会社を選ぶ際はインターネット広告などの販売戦略が充実しているかどうかを確認しましょう。多くの人に物件情報を届けることで、より良い条件での不動産売却が期待できます。

不動産会社の販売戦略を確認する際は以下の点をチェックしましょう。

• ポータルサイトへの掲載
• 自社サイトでの発信
• SNSでの発信
• ポスティングやチラシの配布
• オープンハウスの開催

不動産会社の担当者に具体的な販売戦略について質問してみるのもおすすめです。どのような方法で物件をアピールするのか、どのくらいの頻度で広告を出すのかなど、詳しく聞いてみましょう。

不動産売却時に重要な3つの選択

不動産売却では、会社選び以外にも重要な選択があります。不動産売却の結果を左右する主な要素は以下のとおりです。

• 不動産会社の規模の選び方｜大手と地域密着型の違い
• 売却方法の選び方｜仲介・買取の違い
• 媒介契約の選び方｜3つの契約形態の違い

不動産会社の規模の選び方｜大手と地域密着型の違い

不動産会社は自分の状況に合った規模の会社を選びましょう。大手の不動産会社は全国規模のネットワークと豊富な実績があります。大手不動産会社は広告宣伝力が高く、多くの買い手にアプローチできるため、早期売却が期待できます。取引実績が豊富で幅広い物件に対応できる点も大手不動産会社の強みです。

大手と地域密着型のどちらを選ぶかは、物件の種類や売却の目的によって異なります。一般的にマンションや都市部の物件は大手、戸建てや地方の物件は地域密着型の不動産会社が向いていると言われています。

売却方法の選び方｜仲介・買取の違い

不動産売却には主に仲介・買取の2つの方法があります。仲介・買取の違いは以下のとおりです。

仲介

不動産会社が買い手を探して売却する方法です。市場価格で売れる可能性が高いものの、売却までに時間がかかる可能性があります。

買取

不動産会社が直接物件を買い取る方法です。すぐに現金化できますが、売却価格は市場価格より低くなる傾向があります。

不動産の売却方法を選ぶ際は以下の点を考慮しましょう。

• 売却までの期間
• 売却価格の希望
• 住宅ローンの状況
• 手続きの複雑さ

自分の状況に合った媒介契約を選ぶことが、納得のいく不動産売却への第一歩です。

媒介契約の選び方｜3つの契約形態の違い

不動産会社に売却を依頼する際は媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの種類があります。それぞれの契約形態の違いは以下のとおりです。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。多くの会社に依頼できるので幅広い買い手にアプローチできます。

専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼する契約が専任媒介契約です。不動産会社は2週間に1回以上、売主に業務報告を行う義務があります。1社に絞ることで、きめ細やかなサポートを受けられます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も1社に依頼する契約ですが、売主は自分で買い手を見つけられません。不動産会社は1週間に1回以上、売主に業務報告を行う義務があります。専属専任媒介契約では不動産会社が全面的に売却をサポートしてくれます。

媒介契約を結ぶ際には以下の点を考慮しましょう。

• 売却までの期間
• 売却価格の希望
• 不動産会社との信頼関係
• 売却のサポート体制

自分の状況に合った媒介契約を選ぶことで、スムーズに不動産を売却できます。

不動産会社選びの注意点4選

不動産会社を選ぶ際は以下の4つの注意点があります。

• 査定価格が高いだけで不動産会社を選ばない
• 1社だけで決めずに必ず複数社を比較する
• 売却前に自分で相場を調べておく
• 契約の強要やしつこい営業をする会社は避ける

査定価格が高いだけで不動産会社を選ばない

不動産会社を選ぶ際は査定価格の高さだけで判断しないようにしましょう。根拠のない高額査定は不動産売却時のトラブルにつながるリスクがあるからです。

不動産会社を選ぶ際は、査定価格の根拠や担当者の対応力、販売戦略の充実度など、総合的に判断しましょう。

1社だけで決めずに必ず複数社を比較する

不動産会社を選ぶ際は1社だけで決めずに複数社を比較しましょう。複数の不動産会社を比較すると適正な査定価格や信頼できる会社を見つけやすくなります。

不動産会社を比較する際は以下の点をチェックしましょう。

• 査定価格の妥当性
• 担当者の対応力
• 販売戦略の充実度
• 売却実績の豊富さ
• 会社の信頼性

不動産会社を選ぶ際は3社以上に査定を依頼することをおすすめします。それぞれの会社の査定額や提案内容を比較することで、より良い条件で不動産を売却できる可能性が高まります。

売却前に自分で相場を調べておく

不動産売却を成功させるためには、売却前に自分で相場を調べておきましょう。あらかじめ相場を把握しておくと不動産会社が提示する査定額が妥当かどうかを判断できます。

不動産の相場を調べるには以下の方法があります。

• 不動産ポータルサイト
• 国土交通省のデータ(不動産情報ライブラリ)
• 近隣の取引事例

相場を把握しておくと不動産会社が提示した査定額の妥当性を判断でき、より有利な条件で売却することが可能です。
» 家の売却相場を決定する要因と高く売るためのポイントを解説！
» 国土交通省「不動産情報ライブラリ」(外部サイト)

契約の強要やしつこい営業をする会社は避ける

不動産会社を選ぶ際は契約の強要やしつこい営業をする会社は避けましょう。強引な営業をする会社とは良好な関係を築きにくく、トラブルにつながる可能性があるからです。

不動産会社を選ぶ際は担当者の対応や会社の評判を確認し、安心して任せられる会社を選びましょう。

不動産売却を依頼するまでの流れ

不動産売却を依頼するまでの流れは以下のとおりです。

1. 住宅ローンの残債を確認する
2. 必要書類を準備する
3. 不動産会社に査定を依頼する
4. 媒介契約を締結する

住宅ローンの残債を確認する

不動産を売却する際は、まず住宅ローンの残債を確認しましょう。ローンの残債を把握することで、不動産売却後のおおよその手取り額を把握できます。

住宅ローンの残債は金融機関から送られてくる返済予定表や残高証明書で確認してください。残債が売却価格を上回る場合は、自己資金で不足分を補う必要があります。

必要書類を準備する

不動産売却をスムーズに進めるには必要書類を事前に準備しておきましょう。不動産売却に必要な書類は以下のとおりです。

• 登記済権利証または登記識別情報通知書
• 固定資産税納税通知書
• 住宅ローンの返済予定表
• 建築確認済証・検査済証
• 管理規約・長期修繕計画書(マンションの場合)

上記の書類は不動産会社との打ち合わせや売買契約時に必要になります。書類が見つからない場合は役所や金融機関、管理会社に問い合わせて入手しましょう。
» 初めての不動産売却｜必要書類と集め方を初心者向けに解説

不動産会社に査定を依頼する

より良い条件で不動産を売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。複数の会社に不動産の査定を依頼することで、適正な売却価格を把握しやすくなります。

不動産会社に査定を依頼する際は以下の点を確認しましょう。

• 査定額に根拠がある
• 近隣の取引事例を提示してくれる
• 査定方法の説明がある
• 査定額に妥当性がある

複数の会社に査定を依頼することで、各社の対応力や提案内容の違いが明確になります。
» 不動産査定の3つの種類と評価方法をわかりやすく解説

媒介契約を締結する

不動産会社を選んだら媒介契約を締結します。媒介契約は不動産の売却活動を正式に依頼するための重要な手続きです。不動産会社との媒介契約では以下の点を確認しておくと手続きをスムーズに進められます。

• 契約形態(一般・専任・専属専任)
• 契約期間
• 仲介手数料
• 販売活動の内容
• 契約解除の条件

不動産会社と媒介契約を締結する際は契約内容を十分に理解してから署名・捺印しましょう。

不動産売却で少しでも高く・早く売るためのコツ

不動産売却で高く・早く売るためのコツは以下のとおりです。

• 清掃・整理整頓で物件の第一印象を良くする
• 売却希望時期を明確にして不動産会社に伝える
• 売れない場合は「買取」への切り替えも検討する

清掃・整理整頓で物件の第一印象を良くする

不動産売却を成功させるには、物件の第一印象を良くすることが欠かせません。物件の清掃や整理整頓を行うことで、買い手に好印象を与えられます。

物件の第一印象を良くするポイントは以下のとおりです。

• 玄関や水回りを清掃する
• 不要な家具や荷物を整理する
• 照明器具を交換する
• 壁や床を補修する
• 換気をして空気を入れ換える

物件の第一印象を良くすることで、より好条件での不動産売却が期待できます。

売却希望時期を明確にして不動産会社に伝える

不動産売却をスムーズに進めるためには、売却の希望時期を明確に定めておくことが必要です。希望時期を伝えることで、不動産会社と協力して売却活動を進められます。

売却希望時期を決める際に考慮するポイントは以下のとおりです。

• 引っ越しの予定
• 住宅ローンの返済状況
• 不動産市場の動向
• 家族の状況
• 仕事の都合

売却希望時期を明確にすることで、スムーズな売却につながります。

売れない場合は「買取」への切り替えも検討する

不動産売却が長引く場合は「買取」への切り替えを検討することも選択肢の一つです。不動産会社が直接物件を買い取ってくれるため、すぐに現金化できます。

買取は売却価格が市場価格より低くなる傾向がありますが、早期売却が可能です。買取を検討する際は複数の不動産会社に相談し、条件を比較検討しましょう。

不動産会社の選び方は「比較」と「見極め」が売却成功のカギ

不動産売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を選びましょう。複数の会社を比較検討し、実績や担当者の対応力を見極めることが、納得のいく不動産売却へとつながります。

査定額の高さだけで決めるのではなく、総合的な視点で不動産会社を判断することも欠かせません。信頼できる不動産会社を選ぶことで、スムーズに不動産の売却が実現できます。
» 不動産売却の流れを完全ガイド｜初心者でも失敗しない手順を解説

• 注文住宅がどれくらいの価格で売れるか不安
• 注文住宅は売りにくいと聞いているため、売却できるか心配
• 注文住宅の売却手順がわからない

愛着のある注文住宅を売却することに不安を感じていませんか？注文住宅は個性が強く、売却が難しい側面があることも事実です。計画を立てずに注文住宅の売却を進めると、希望価格で売れなかったり、売却に時間がかかったりするリスクがあります。

この記事では注文住宅が売却しにくいと言われる理由から売却成功のポイント、具体的な手順までをわかりやすく解説します。記事を読むことで、スムーズに注文住宅を売却するための知識を身に付けることが可能です。注文住宅を高く売却するためには家の価値を把握し、最適な売却方法の検討が必要です。売却の全体像を把握することで、無駄な時間をかけずに、一番納得できる条件で注文住宅を引き渡せます。

中古注文住宅の需要は近年高まりを見せている

近年、中古の注文住宅への需要が増加しています。国土交通省の調査によると、中古住宅の需要は年々高まっており、都市近郊ではリノベーションを前提に購入するケースが増えています。
» 国土交通省「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会報告書」(外部サイト)

新築価格や建築コストが上昇したことで、広さや立地を優先して中古住宅を選ぶ人が増えたことが需要を押し上げている要因の一つです。個性的なデザインを求める人の増加や、リノベーションの人気、在宅ワーク普及も中古注文住宅の需要を後押ししています。

注文住宅が売却しにくいと言われる理由3選

注文住宅は理想を形にした特別な家ですが、こだわりが売却時の売りにくさにつながる場合があります。以下の3つの要因が購入希望者の幅を狭め、売却を難しくする原因とされています。

• デザインや仕様が市場のニーズに合わない
• 適正な売却価格を判断しにくい
• 購入希望者の希望に対応しにくい

デザインや仕様が市場のニーズに合わない

注文住宅は建てた人のこだわりが反映されているため、多くの人が求める一般的な家のイメージとずれてしまうことがあります。買主は自分たちの暮らしに合う家を求めているため、こだわりの強い注文住宅ほど売却が難しくなる傾向があります。

注文住宅の個性的なデザインや仕様が売却を難しくする要因は以下のとおりです。

外観や内装デザイン

独創的な色使いや装飾が目を引く一方で、買主によっては落ち着かない印象を受けることがあります。

特別な設備や素材

海外製のキッチンや特注の建具などはメンテナンスが難しく、買主が敬遠する要因になります。

年数が経過した水まわり設備

10年以上前の水まわり設備は、デザインや仕様がニーズに合わず、敬遠される要因の一つです。

オーバースペックな設備

床暖房や太陽光パネルなどが過剰に設置されていると、維持コストの高さがマイナス評価になることがあります。

特殊な間取り

二世帯住宅や店舗併用住宅、吹き抜けの多い設計などは生活スタイルが合う人が限られるため、買い手が絞られやすい傾向があります。

適正な売却価格を判断しにくい

注文住宅は一つひとつがオリジナルで建てられているため、適正な売却価格の判断が難しい傾向にあります。同じ条件の注文住宅の物件がほとんど市場にないため、価格の基準となる相場を把握しにくい状況です。

注文住宅の建築にかかった費用や売主の思い入れが、必ずしも売却価格に反映されるとは限りません。買主の好みに合わなければ、費用に見合った評価を得られないこともあります。注文住宅の取引事例が少ないため、不動産会社によっては査定額に大きな差が生じるケースもあります。

購入希望者の希望に対応しにくい

注文住宅は売主の好みに合わせて建てられているため購入者の希望に応えにくく、売却が難しくなる傾向にあります。買主が理想の間取りにリフォームしようとしても、注文住宅は構造上の制約で難しい場合があるためです。

注文住宅は売主のこだわりを反映して建てられていることが多く、リフォームしにくい特殊な設備やデザインが採用されているケースもあります。

注文住宅を売却する前に押さえておきたいポイント3選

注文住宅は個性やこだわりがある分、建売住宅より売却が難しいとされています。事前に以下のポイントを押さえておくことで、スムーズな注文住宅の売却につなげられます。

• 売却の目的と売りたいタイミングを明確にする
• 市場情報をもとに適正な価格帯を把握する
• 自分に合った売却プランを立てる

売却の目的と売りたいタイミングを明確にする

注文住宅を売却するときは「なぜ売るのか」と「いつまでに売りたいのか」を明確にしておきましょう。できるだけ注文住宅を高く売りたい場合と、早く手放したい場合とでは進め方が変わるためです。注文住宅の売却のタイミングを決めておくと、逆算して準備を進めやすくなります。

家族がいる場合はなぜ注文住宅を売却するのかを事前に話し合い、意見をまとめておきましょう。最初に注文住宅の売却目的とタイミングを固めておくと、不動産会社に相談する際に自分たちの希望を正確に伝えられます。
» 家を売る最適なタイミングと6つの判断要素を解説！

市場情報をもとに適正な価格帯を把握する

注文住宅の売却を成功させるためには適切な価格帯を把握しておきましょう。事前に注文住宅の相場を調べておけば、不動産会社の査定額が妥当かどうかを判断できます。

注文住宅の売却価格の目安を知るには以下の方法がおすすめです。

売り出し価格を調べる

不動産情報サイトで、自宅と似た条件(広さ、築年数、間取りなど)の注文住宅物件がいくらで売りに出されているか確認しましょう。

実際に売れた価格を調べる

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を利用すると、過去に近隣で実際に売却された物件の価格を把握できます。

土地の公的な価格を参考にする

国土交通省が公表している「公示地価」や国税庁が公表している「路線価」を確認すると、土地の価値を知る手がかりになります。

市場の動向をチェックする

地域の再開発計画や金利の変動といったニュースは不動産価格に影響するため、最新の動向を追っておきましょう。

複数の不動産会社に依頼する

複数の不動産会社に注文住宅の査定を依頼し、提示された金額の根拠を聞くことで、より客観的に売却価格を見極めることが可能です。

» 不動産査定の3つの種類と評価方法をわかりやすく解説

自分に合った売却プランを立てる

注文住宅の売却を成功させるには売主が自分の状況や、希望に合わせた計画を立てることが求められます。「時間をかけてでも住宅を高く売りたい」「早く現金化したい」など注文住宅売却に求める条件はさまざまです。

注文住宅の売却をスムーズに進めるための4ステップ

計画を立てずに注文住宅売却を始めると、希望価格で売れなかったり、売却に時間がかかりすぎたりするリスクがあります。注文住宅の売却を進めるための4つのステップは以下のとおりです。

• 複数の不動産会社に査定を依頼して適正価格を把握する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 内覧に向けて部屋を整える
• 売買契約の締結と引渡しを行う

複数の不動産会社に査定を依頼して適正価格を把握する

注文住宅を適正な価格で売却するためには複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社だけの査定額では注文住宅の金額が市場の相場と合っているのか正しく判断できません。不動産会社によって査定の基準が異なり、注文住宅売却の査定額に差が出ることがあります。

売却価格だけで不動産会社を選ぶと、担当者の対応の質や実績などを見落とす可能性があります。

不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社が見つかったら媒介契約を結びます。媒介契約は不動産会社に注文住宅の売却活動を依頼するための契約です。媒介契約の種類や契約内容の違いを理解し、自分に合った契約方法を選ぶことが注文住宅の売却を成功させるためのポイントです。

媒介契約には以下の3種類があります。

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に注文住宅売却を依頼できます。

専任媒介契約

1社の不動産会社だけに注文住宅売却を任せます。2週間に1回以上の業務報告があり、自分で買主を見つけることも可能です。

専属専任媒介契約

1社の不動産会社だけに注文住宅売却を任せます。1週間に1回以上の業務報告がありますが、自分で買主を見つけることはできません。

どの契約にするかは売主の希望によって異なります。複数社に売却活動を依頼したい場合は一般媒介、1社に任せたい場合は専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。
» 不動産売却の流れを完全ガイド｜初心者でも失敗しない手順を解説

内覧に向けて部屋を整える

注文住宅の内覧では購入を検討している人に良い印象を与えることが売却成功の大きなポイントです。内覧が注文住宅の売却において重要になる理由は、購入希望者は内覧時の印象で新しい生活を想像するためです。

注文住宅の内覧で良い印象を持ってもらうために以下の点を意識して部屋を整えましょう。

• 室内を清潔に保つ(床や水まわり、窓の汚れを落とす)
• 不要な物を片づけて、空間を広く見せる
• 玄関を整えて第一印象を良くする
• 室内を明るくし、開放的な雰囲気にする
• 十分に換気し、においを残さないようにする
• 気になる箇所を簡単に補修しておく
• 収納部分も見られる前提で整える

清潔で整理整頓された注文住宅の部屋は物件の価値を高く見せ、購入への意欲を高める効果が期待できます。

売買契約の締結と引渡しを行う

注文住宅の内覧を終えて無事に買主が決まったら、売買契約の締結と物件の引渡しに進みます。売買契約から引渡し完了までの大まかな流れは以下のとおりです。

1. 購入申込み・条件交渉
2. 重要事項説明
3. 売買契約の締結
4. 手付金の受領
5. 残代金決済(ローン完済を含む)
6. 所有権移転登記・抵当権抹消登記(同時実施)
7. 鍵・書類の引渡し

売買契約の締結はお金のやり取りや家の名義変更といった売却における最も重要な手続きです。

注文住宅を売却するときに必要な書類

注文住宅の売却をスムーズに進めるには事前に書類を準備しておく必要があります。書類は注文住宅の正当な所有者であることの証明や、建物情報の提示に必要です。注文住宅を売却するときに必要な書類は以下のとおりです。

• 権利関係の書類(登記簿謄本・権利証など)
• 建物関連の書類(図面・保証書・検査済証など)
• 税金・ローン関連の書類(残高証明書・確定申告書など)

権利関係の書類(登記簿謄本・権利証など)

注文住宅を売却する際には所有者を証明し、権利関係を明確にする書類が必要です。注文住宅の権利関係の書類は以下のものを準備しましょう。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 登記事項証明書(登記簿謄本)
• 固定資産評価証明書
• 地積測量図・境界確認書
• 本人確認書類
• 実印および印鑑証明書

権利関係の書類は注文住宅の詳細な情報や権利の状態を公に示すことでトラブルを防ぐ役割を果たします。

建物関連の書類(図面・保証書・検査済証など)

注文住宅の価値や安全性を正しく伝えるために、建物関連の書類が大きな役割を果たします。購入を検討している人は書類を見て注文住宅の詳しい情報を知ることで、安心して購入を判断できます。

注文住宅の建物関連の書類は以下のものを準備しましょう。

• 建築確認済証、検査済証
• 設計図書
• 建物の保証書やアフターサービスの書類
• 地盤調査報告書
• 耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書
• 定期点検やメンテナンス、リフォームの履歴

書類がそろっていると注文住宅の信頼性が増し、売却手続きが円滑に進むだけでなく、査定価格にも良い影響を与えることがあります。もし、紛失した書類がある場合は再発行できるかどうかを不動産会社に相談してみてください。

税金・ローン関連の書類(残高証明書・確定申告書など)

注文住宅を売却する際は税金や住宅ローンに関する書類も忘れずに準備しましょう。注文住宅の売却時に主に必要となる税金・ローン関連の書類は以下のとおりです。

• 住宅ローン残高証明書・返済予定表
• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 購入時の売買契約書や諸費用の領収書
• 確定申告書の控え

税金や住宅ローンに関する書類は注文住宅売却時の税金を正しく計算したり、ローンの残高を確認したりする際に必要です。

注文住宅の売却に関するよくある質問

注文住宅売却に関する以下のよくある質問に回答します。

• 注文住宅の売却価格を決める要素は？
• 買主からの値引き交渉に応じるべき？
• 売却活動中に居住する場合の注意点は？

注文住宅の売却価格を決める要素は？

注文住宅の売却価格を決める要素は以下のとおりです。

• 立地条件(駅からの距離・周辺環境など)
• 土地の状況(形状・接道・地盤など)
• 建物の状態(築年数・メンテナンス状況など)
• デザインや間取りの魅力
• 建築会社のブランド力や施工品質
• 設備や内装のグレード
• 耐震性や断熱性などの住宅性能
• 不動産市場の動向

注文住宅の売却価格は土地や建物の価値、立地、市場の動向など、さまざまな要素が複合的に影響して決まります。購入希望者は駅からの距離や建物の状態、デザインなどを重視して比較検討するため、売却価格に反映されます。

買主からの値引き交渉に応じるべき？

すぐに値引き交渉に応じるのではなく、不動産会社を通じて買主の意向を確認し、条件を探ることが売却が成立するポイントです。注文住宅の売却価格は適正価格より少し高めに設定しておくことで、値引き交渉に備えられます。売主は値引きに応じられる最低ラインを不動産会社と共有しておくと安心です。

売却活動中に居住する場合の注意点は？

売却活動中に注文住宅に住み続ける場合は、日常生活と売却活動を両立できるように工夫をする必要があります。急に内覧の予定が入ることもあるため、いつでも見学に対応できるよう家を整えておきましょう。

注文住宅の内覧で好印象を与えるためには以下の点に注意してください。

• 常に綺麗な状態を保ちながら生活する
• 生活感をできるだけなくす
• 不要な荷物を減らし、部屋を広く見せる
• カーテンを開けて室内を明るくする
• 内覧中は外出して、見学者がリラックスできる環境をつくる

注文住宅の売却活動中も普段の生活を続けながら、掃除や整理整頓で家の魅力を引き出す工夫をしましょう。

信頼できる不動産会社に相談して、注文住宅の売却を成功させよう

注文住宅の売却を成功させるには信頼できる不動産会社を選ぶことがポイントです。一戸建てごとに特徴が異なるため、注文住宅の価値を正しく評価するためには専門的な視点が必要となります。実績のある会社であれば注文住宅の評価から販売戦略の提案、書類準備や売買契約手続きまでを一貫してサポートしてくれます。

まずは複数の不動産会社に無料査定を依頼し、提案内容や担当者の対応を比較検討してみてください。信頼できる不動産会社を見つけることが注文住宅の売却成功への第一歩です。
» 不動産売却の注意点とは？トラブルを防ぐ方法を解説！

住み替えを考えているものの「今の家が売れなかったらどうしよう」と不安を感じていませんか？ローンが残っている場合や新居を購入予定の場合は特に、売却がスムーズにいかないと資金繰りが苦しくなります。

住み替えで家が売れない場合の主なリスクは二重ローンや売却期間の延長など資金とスケジュールの問題です。家の売れ残りリスクを避けるためには早めに信頼できる不動産会社へ相談し、適切な売却プランを立てる必要があります。

住み替え時に家が売れなかったらどうなる？売却できないときに起こるリスク

住み替え時に今の家が計画通りに売れない場合、以下のようなリスクが考えられます。

• 資金繰りと二重ローンのリスクがある
• 売却期間の延長と価格見直しが必要になる
• 法的・契約上の影響が生じる

» 不動産売却の注意点とは？トラブルを防ぐ方法を解説！

資金繰りと二重ローンのリスクがある

住み替え時に家が売れなかった場合、資金計画が大きく崩れる可能性があります。今の家が売れる前に新居を購入すると一定期間は2つの住宅ローンを同時に支払う必要があり、資金繰りが厳しくなります。想定外の出費が続くと住宅ローンの返済が滞り、信用情報に傷が付く可能性がある点にも注意が必要です。

売却完了までは固定資産税や管理費などの維持費もかかるため、資金的な負担がさらに増加します。

売却期間の延長と価格見直しが必要になる

家が売れず売却期間が長引くと新居購入や引っ越し時期がずれ、資金計画に支障が出ます。長期間売れ残る家は「何か問題がある家」と見られ、購入希望者の印象が悪化しやすくなる点にも注意が必要です。購入検討者が少ない状態が続く場合は売却価格の見直しを検討しなければいけません。

今の家の売却価格が周辺の相場より高いままだと内覧数が減り、売却のチャンスを逃してしまいます。

法的・契約上の影響が生じる

住み替えの際に家が売れないと、資金面だけでなく法的・契約上のトラブルが発生する可能性があります。家の売却資金を使って住み替え後の家の資金にする場合、家が売れないことは大きなリスクです。新居の決済期限までに支払いが間に合わず、契約違反として契約解除や違約金の支払いを求められる恐れがあります。

住み替えで家が売れない理由4選

住み替えで家が売れない理由には以下が考えられます。

• 売り出し価格が相場よりも高い
• 物件の立地や条件が悪い
• 内覧対応に不備がある
• 不動産会社の販売戦略不足

売り出し価格が相場よりも高い

物件の購入希望者は複数の物件を比較して検討するため、相場より割高な価格設定だと興味を持たれにくくなります。最近ではインターネットなどで周辺にある類似物件の価格を簡単に調べることが可能です。相場より家の価格が高いと内覧や問い合わせの数が減り、最終的に売り出し価格を下げざるを得なくなるケースもあります。

物件の立地や条件が悪い

物件の買い手は暮らしやすさや将来の安心を重視して家を選ぶため、生活に不便を感じる条件は敬遠されがちです。物件の売却を難しくする可能性がある立地や条件は以下のとおりです。

• 交通の便が良くない
• 騒音が気になる
• 日当たりや風通しが悪い
• 築年数が古く設備や構造が劣化している
• 建物に明らかな欠陥がある

家が駅から遠かったり日当たりが悪かったりすると、購入希望者からの印象は悪くなります。特に近隣に似た条件で価格の安い物件がある場合は、売却が難しくなります。

内覧対応に不備がある

内覧時の印象が悪いことも家が売れない原因になります。どんなに条件が良くても、購入希望者が家を見学したときの印象が悪ければ購入にはつながりません。部屋が暗い・散らかっている・においが気になるなどの些細な点でも、購入希望者の購入意欲を損ねてしまいます。

不動産会社の販売戦略不足

不動産会社の販売戦略が不十分だと物件が売れ残ってしまいます。売却活動は価格設定だけでなく、広告の打ち出し方やターゲットの明確化などの戦略次第で結果が大きく変わるからです。不動産会社の販売戦略不足のケースとして以下が考えられます。

• ネット情報・写真が魅力的ではない
• チラシ・見学会などの活動が不足している
• レインズ(不動産流通標準情報システム)への登録の遅延や囲い込みをしている
• 売主への細かな報告・提案がない
• ターゲットが不明確になっている

ポータルサイトに掲載する家の写真を明るいものに変えたり丁寧な説明を添えたりするだけで、購入希望者からの反響は変わります。信頼できる不動産会社と連携して家の販売活動を進めれば、早期売却の可能性を高められます。

住み替えで家が売れない場合の事前対策3選

住み替えで家が売れない事態を避けるには、以下の3つの事前対策が効果的です。

• 買取保証サービスを活用する
• 信頼できる不動産会社を選ぶ
• 市場相場を調べて適正な価格設定をする

買取保証サービスを活用する

買取保証サービスは一定期間内に買い手が見つからなかった場合に、不動産会社が約束した金額で家を買い取る仕組みです。住み替え時に売却の見通しが立たない状況でも、確実に資金を確保できる点が買取保証サービスの大きなメリットです。

信頼できる不動産会社を選ぶ

どの不動産会社に依頼するかが住み替え時の物件売却の結果を大きく左右します。信頼できる不動産会社を選ぶ際には、以下のポイントを確認しましょう。

• 地域での売買経験があるか
• 査定額の根拠を丁寧に説明してくれるか
• 販売計画を具体的に提案してくれるか
• 定期的に販売状況を報告してくれるか
• デメリットも正直に説明してくれるか
• 契約・手数料の事前説明があるか
• 口コミや評判が良いか

複数の不動産会社に査定を依頼して比較すると、自分の物件に合った販売力のある会社を見つけやすくなります。

市場相場を調べて適正な価格設定をする

不動産をスムーズに売却するためには市場相場を調べて適正な価格を設定することが欠かせません。相場より物件の価格が高すぎると購入希望者からの問い合わせが減り、逆に安すぎると売り手が損をしてしまう可能性があります。物件の相場を踏まえて適正な価格設定を行えば買い手の関心を引きやすくなり、早期売却につながります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された価格を比較することも、適正な価格設定をする方法の一つです。それぞれの不動産会社から査定の根拠を聞くことで、現在の市場の動きをより具体的に理解できます。

住み替えで家が売れなかったときの対処法

住み替えで家が売れない場合でも諦める必要はありません。売却の可能性を高めるためには以下のような対処法があります。

• 売却価格の見直しと値下げ
• 広告・宣伝活動の改善
• 不動産会社の変更

売却価格の見直しと値下げ

住み替え時の売却活動が長引いている場合、売却価格の見直しや値下げを検討しましょう。市場の動きや他物件の販売状況は常に変化しており、設定した価格が現在の市場相場とずれている可能性があります。物件価格を適正な水準に調整すると、物件情報が購入希望者の目に留まりやすくなり、売却の可能性が高まります。

ただし、値下げを頻繁に繰り返すと「売れ残り物件」の印象を与えてしまう危険があります。売主は値下げのタイミングと物件価格を慎重に判断しましょう。どうしても売却が難しい状況が続く場合、不動産会社が直接買い取る「不動産買取」も選択肢の一つです。

広告・宣伝活動の改善

物件の広告や宣伝の方法を見直すことも住み替え時に家が売れない状況の改善に役立ちます。どんなに条件の良い物件でも、買い手に魅力が伝わらなければ興味を持ってもらえません。写真の印象や紹介文の書き方で問い合わせ件数が増える可能性があります。

掲載する媒体を増やしたりSNSやチラシなど複数の方法を組み合わせたりする方法も有効です。ターゲット層に合わせて物件の宣伝方法を工夫すれば、より多くの購入希望者にアプローチできます。

不動産会社の変更

今の不動産会社の対応に不満がある場合、思い切って会社を変更することも方法の一つです。担当者の販売戦略や対応力によって、物件の売却スピードや結果は大きく変わります。販売活動や広告の出し方に疑問を感じたり、担当者からの連絡が遅かったりした場合は、不動産会社の変更を検討する良いタイミングです。

新しい不動産会社を選ぶときは査定額の高さだけで決めないように注意してください。自分に合った信頼できる不動産会社を見つけると、家の売却活動が大きく前進する可能性があります。

住み替えで家が売れない期間を有効に使う方法

家が売れない期間は物件の魅力向上のための準備期間として活用できます。住み替えで家が売れなかったときにするべき、物件の価値を最大限に引き出す方法は以下のとおりです。

• 簡易的なリフォームで印象をアップさせる
• 家具配置や写真の撮り方を見直して魅力を高める

簡易的なリフォームで印象をアップさせる

購入希望者は第一印象を重視するため、見た目の古さや生活感が強い物件は敬遠されがちです。費用をあまりかけなくても、少し手を加えるだけで買い手の関心を引くきれいな家に変えられます。簡易的なリフォームの例は以下のとおりです。

• 壁紙(クロス)を張り替えて部屋全体を明るく見せる
• 傷んだ床にクッションフロアを上から張る
• 汚れがちな水回りをプロに掃除してもらう
• 古い照明を明るいLED照明に変える
• 黄ばんだスイッチやコンセントのカバーを新しくする
• 破れた網戸や汚れた襖、障子を張り替える
• 玄関ドアをきれいに掃除したり塗り直したりする

特にキッチンや浴室は清潔感が求められる場所であるため、丁寧に手入れするだけで印象が良くなります。内覧時に照明を明るくしたり、ドアや取っ手などの細部を交換したりすることも家の印象を良くするのに効果的です。

家具配置や写真の撮り方を見直して魅力を高める

住み替え時に家がなかなか売れない場合、家具の配置や写真の撮り方を見直すだけで印象が大きく変わります。購入希望者は写真を見て「ここに住みたい」と感じるかどうかを判断するため、視覚的な印象が重要です。物が多く雑然とした部屋よりも広く明るく見える空間のほうが、問い合わせや内覧の数が増えやすくなります。

写真撮影では自然光を取り入れ、明るく開放的な印象を意識してください。撮影する角度や時間帯を工夫するだけでも空間の見え方が大きく変わります。家の印象をより良くしたい場合は、プロのカメラマンへの依頼も積極的に検討してみましょう。

住み替え時に家が売れなかったら、信頼できる不動産会社への相談がおすすめ

住み替え時に家が売れず売却期間が長引くと、資金繰りの悪化や二重ローンなどさまざまな問題が生じる可能性があります。価格設定や販売戦略、内覧対応など、住み替え時に家が売れない原因は一つではありません。

不動産のプロは豊富な知識と経験をもとに家が売れない原因を客観的に分析し、状況に合わせた最善の解決策を提案してくれます。多くの不動産会社では無料で相談を受け付けているため、気軽に相談できる点も安心です。1人で悩まず専門家に相談することで精神的な負担も軽くなり、後悔のない住み替えを実現できます。