家を売って住み替えるなら売り先行・買い先行どっちがおすすめ？流れやメリットを解説

• 今の家を先に売るか、新しい家を先に買うか、どっちが良い？
• 住み替えの資金計画が難しくて失敗しないか不安
• 売却と購入のタイミングが合わず、仮住まいが必要になったらどうしよう？

家の住み替えを検討しているものの、売却と購入のタイミングがわからず、資金計画に不安を抱える方も多いのではないでしょうか。家の売買のタイミングを間違えると仮住まいが必要になったり、ローンが二重になってしまったりするため、注意が必要です。

この記事では家の住み替えにおける「売り先行・買い先行」の概要と、家の住み替えをスムーズに進めるためのポイントを解説します。記事を読めば自分に合った住み替えの進め方がわかり、家を売って住み替えるための計画の不安を解消できます。

家の住み替えを成功させる鍵は自分の状況に合った「先行パターン」を選ぶことです。資金計画やタイミングに不安がある場合は専門家である不動産会社に相談し、無理のない売却計画を立てましょう。

家を売って住み替えるなら「売り先行」か「買い先行」かを決める

家を売って住み替えるときに「売り先行」と「買い先行」の判断を誤ると、資金繰りや引っ越し時期の調整が難航する恐れがあります。売り先行と買い先行の概要は以下のとおりです。

売り先行

売り先行は今の家を売ってから新居を購入する方法です。売り先行は売却額を確定させたうえで次の家を購入できるため、資金計画を立てやすいメリットがあります。

買い先行

買い先行は先に新居を購入してから今の家を売る方法です。買い先行は転居までの生活に余裕を持てる一方で、売却が長引くと一時的に資金負担が増える可能性があります。

売り先行と買い先行のいずれの方法を選ぶにしても資金面や住環境、引っ越しのタイミングなど、優先事項を明確にしましょう。

売却と購入の同時進行はリスクがある

家の売却と新居の購入を同時に進める場合、資金面・スケジュール面の両方でリスクが生じやすいため、慎重な判断が必要です。売却と購入を同時に進める際のリスクは以下のとおりです。

• 売却が遅れ、新居の購入資金が足りなくなる
• 資金計画が立てにくくなる
• 売却価格が想定より低いと新居の予算を削るかローンを増やす必要がある
• タイミングのずれで仮住まいが必要になる
• 手続きが重なり、時間的・精神的な負担が大きくなる

リスクを抑えて住み替えを進めるには売り先行か買い先行を選択し、資金計画とスケジュールを明確にすることが大切です。

今の家を先に売ってから住み替えるなら「売り先行」

売り先行のメリットとデメリット、手続きの流れを解説します。

売り先行のメリット

今の家を先に売る売り先行は資金計画を立てやすく、安心して住み替えを進められる方法です。売り先行の主なメリットは以下のとおりです。

• 売却価格が先に決まるため、購入予算を明確にできる
• 売却代金を新居の購入費用や諸費用に充てられ、自己資金の負担を抑えられる
• 二重ローンのリスクを避けられる
• 希望に近い価格で売却しやすい
• ローン審査を有利に進めやすい(旧住宅ローンの残債リスクが解消されるため)

売り先行を選べば資金面の不安を軽減し、自分のペースで住み替えを進められます。

売り先行のデメリット

売り先行には資金計画を立てやすい一方で、スケジュール面や費用面での負担が大きくなるデメリットがあります。売却が完了すると引き渡し日までに退去しなければならず、新居探しに十分な時間を確保しにくくなります。売り先行の主なデメリットは以下のとおりです。

• 仮住まいが必要になり、家賃や引っ越し費用が余計にかかる
• 新居を探す時間が限られ、十分な余裕を持てない
• 焦って希望条件に合わない物件を選びやすい
• 売却と入居のタイミングが合わず、購入を見送る場合がある
• 内覧対応でプライベートの時間が制約される

仮住まい費用や引っ越し回数の増加は予算を圧迫するため、諸費用を事前に資金計画へ組み込んでおく必要があります。新居探しで妥協しないためにも早めに不動産会社へ相談し、売却と購入のスケジュールを慎重に調整しましょう。

売り先行で家を売る際の流れ

売り先行で住み替える場合は現在の家を売却してから新居を購入することが一般的です。売り先行の流れは以下のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼し、信頼できる会社と媒介契約を結ぶ
• 販売価格を設定する
• 広告や内覧を通じて購入希望者を見つける
• 条件が合えば買主と契約を結び、手付金を受け取る
• 売却見込み額をもとに新住居を決める
• 売却代金で既存の住宅ローンを完済して抵当権を抹消する
• 残代金を受け取って買主へ物件を引き渡す

売る家の引き渡し日と新しい家の入居時期がズレる場合は、仮住まいを決める必要があります。不動産会社を通じて買主と協議することで、売却した家の引き渡し日を変更できることもあります。

先に新居を購入してから今の家を売るなら「買い先行」

買い先行のメリットとデメリット、手続きの流れを解説します。

買い先行のメリット

買い先行の大きな魅力は新しい住まいを十分に比較検討して選べることです。今の家を売る前に新居を購入するため、売却のスケジュールに追われず、理想の住まいを見極めながら計画的に進められます。買い先行には以下のようなメリットもあります。

• 仮住まいを用意する必要がない
• 引っ越しや購入のスケジュールを自由に組める
• 空き家状態で売却活動ができ、内覧対応がしやすい
• 時間に追われず販売活動を進められる

家を売って住み替える際に買い先行を選ぶことで、時間的にも心理的にも余裕を持ちながら住み替えを進められます。

買い先行のデメリット

買い先行は新居探しに余裕を持てる一方で、お金の負担が大きくなるデメリットがあります。今の家が売れるまでの間、新旧2つの住宅に費用がかかり続けるため、資金管理が難しくなりやすい点に注意が必要です。買い先行のデメリットは以下のとおりです。

• 住宅ローンが一時的に二重になる
• 売却価格が未確定のため、資金計画を立てにくい
• 返済負担の焦りから相場より安く売ってしまう可能性がある
• 固定資産税や管理費などの維持費が二重にかかる
• 空き家になる期間中は管理や防犯への対応が必要になる

買い先行は資金に余裕がある人に向いている方法です。売却が長引くと資金面の負担が増えるため、ローンの残高や売却見込み額を事前に把握しておきましょう。

買い先行で家を売る際の流れ

買い先行は購入と売却を同時に進める必要があるため、手順を正確に把握して資金計画を綿密に立てておくことが欠かせません。買い先行の流れは以下のとおりです。

1. 現在の家の売却価格を査定する
2. 自分の希望条件に合う住み替え先の家を決める
3. 購入資金を確保する(住宅ローンの審査を受ける、つなぎ融資を検討するなど)
4. 購入条件が整えば住み替え先の家の売主と契約を締結する
5. 購入後に現在の家(旧居)の販売を開始する
6. 買主が決まったら契約を締結する
7. 決済・引き渡しを行う(残代金受領、既存ローン完済、抵当権抹消、所有権移転)

買い先行では家の購入と売却の手続きが重なる期間が発生します。二重ローンや引っ越し時期の調整など負担が大きいため、事前にローン残高や売却見込み額、引き渡し時期を把握しておきましょう。

住み替えで家をスムーズに売るためのポイント5選

住み替えを成功させるために、事前に押さえておくべき以下の5つのポイントを解説します。

• 事前に資金計画を立てる
• ローンの仕組みを理解する
• 家の売却相場を把握する
• 焦って売らない
• 売却完了から引っ越しまでの予定を立てる

事前に資金計画を立てる

住み替えの前に家の売却で得られる金額と新居の購入費用のバランスを把握しておかないと、後から資金不足に陥る恐れがあります。住み替えの前に以下の項目を整理し、全体の資金の流れを明確にしましょう。

• 自宅の売却価格
• 売却にかかる費用
• 現在の住宅ローン残高
• 新居の購入費用
• 自己資金
• 新規ローンの借入額

資金計画を1つずつ確認しておくことで、住み替え時の思わぬ資金トラブルを回避できます。

ローンの仕組みを理解する

現在の住宅ローンが残っている場合は、売却で得た資金を返済にどの程度充てるかを明確にしておく必要があります。住宅ローンの返済状況や住み替えのタイミングによって、利用できるローンの種類や注意点は異なります。住み替え時に利用される以下のローンの仕組みを確認しておきましょう。

ローンの仕組み	概要	リスク・注意点
住宅ローンの一括返済	売却代金で残っている住宅ローンをすべて返済する	売却額が想定より低いと完済できない可能性がある
つなぎ融資	旧居の売却前に新居購入資金を一時的に借りる	売却が遅れると利息負担が増える
住み替えローン	旧居の残債と新居購入費用をまとめて一本化する	借入総額が増え、月々の返済負担が大きくなる可能性がある

次に住み替えの際に起こりやすい状態と、検討すべき以下の対処法を整理しておきましょう。

住み替えの際に起こりやすい状態	概要	対応策・注意点
ローン残債割れ	売却価格がローン残高を下回る状態	不足分を自己資金や住み替えローンで補う
ダブルローン	旧居と新居のローンを同時に支払う状態	負担が大きいため、つなぎ融資や売却時期の調整で対処

各ローンの仕組みやリスクを理解しておくことで資金繰りの不安を減らし、無理のない住み替え計画を立てられます。
» 住宅ローンが残る家の売却で失敗を避けるための注意点

家の売却相場を把握する

家を売って住み替える場合に自分の家の売却相場を理解していないと、安く売りすぎたり、買い手が見つからず売却が長期化したりする恐れがあります。

焦って売らない

焦って家の売却を進めると本来の価値よりも低い価格で手放してしまう恐れがあります。売却を急ぐと価格交渉で不利な立場になったり、内覧の印象が悪くなったりと、損をする可能性が高まります。家を売る際は余裕を持ったスケジュールを立て、売却のタイミングを慎重に見極めましょう。

ただし、資金面で期限が迫っている場合は、不動産会社が直接家を買い取る「買取」も選択肢の一つです。不動産会社による買取は、家を早期に現金化できるため、住み替えにおける資金計画を立てやすくなります。
» 不動産売却の理由は価格に影響する？伝える範囲とポイント

売却完了から引っ越しまでの予定を立てる

売買契約を結び家を売って住み替える際には、引き渡し日に向けて計画的に引っ越しの準備を進める必要があります。具体的な引っ越しの準備として、以下の項目を整理しておきましょう。

• 引っ越し業者の手配
• 荷物の整理・梱包
• ライフライン(電気・ガス・水道・インターネット)の解約・契約手続き
• 住所変更(郵便局、役所、銀行、保険会社など)

引っ越しの手続きや準備は想像以上に時間がかかる場合があります。引き渡し日を基準に逆算してスケジュールを立てることで、スムーズな住み替えが実現します。

住み替えで家を売るときに不動産会社への相談がおすすめな理由3選

家を売って住み替える際は資金計画や契約スケジュール、住宅ローンの清算など、専門知識を要する複雑な手続きが発生します。個人ですべての手続きに対応しようとすると売却と購入のタイミングがずれたり、資金が不足したりするリスクがあります。

住み替え時のリスクやトラブルを避けたい場合は不動産会社への相談がおすすめです。住み替えで家を売る際に不動産会社に相談すべき理由は以下のとおりです。

• 売却と購入のスケジュールを一括で調整してもらえる
• 相場にもとづいた適正価格での売却・購入をサポートしてもらえる
• ローンや税金などの専門的な手続きをサポートしてもらえる

売却と購入のスケジュールを一括で調整してもらえる

住み替えで家を売る手続きは引き渡し日と入居日のずれ、資金の受け渡し時期など、細かな調整が必要になる作業です。家の売買のタイミングを誤ると仮住まいの費用が発生したり、二重ローンを支払う期間が長引いたりするリスクがあります。

不動産会社に依頼すれば、資金状況や希望スケジュールを踏まえたうえで、負担の少ない住み替え計画を立ててもらえます。不動産会社から受けられる、家を売って住み替える際のスケジュールに関するサポート内容は以下のとおりです。

• 売却活動の開始タイミングの提案
• 購入物件探しとの並行スケジュール管理
• 買主・売主・金融機関・司法書士との日程調整
• 住宅ローン関連の手続きスケジュール調整
• 仮住まい・引っ越しのタイミング提案
• 契約・決済までの全体進行管理

不動産会社にスケジュール管理や各種交渉を任せることで、トラブルを防ぎながら計画的に家の住み替えを進められます。

相場にもとづいた適正価格での売却・購入をサポートしてもらえる

家の価格は需要や金利、地域の開発状況などによって日々変動しており、個人が正確に相場を判断することは困難です。家の価格設定を誤ると相場より高すぎて売れ残ったり、安すぎて損をしたりするリスクがあります。

不動産会社に相談すると専門家が市場の相場を踏まえて、適正な価格での売却や購入をサポートしてくれます。家を売って住み替える際に不動産会社から受けられるサポートの内容は以下のとおりです。

• 取引事例と市場データの分析
• 市況に合わせた販売戦略の立案
• 購入価格の妥当性チェック
• 資金計画の最適化

感覚や勘に頼らずに不動産会社の客観的な判断を取り入れることで、納得のいく家の売買取引を進められます。
» 不動産査定の3つの種類と評価方法をわかりやすく解説

ローンや税金などの専門的な手続きをサポートしてもらえる

家の売却と購入には金融や税法の知識が欠かせません。住宅ローンの残債処理や新たな借入の審査、売却に伴う税金の申告手続きなどを誤ると、損失や税負担が発生する恐れがあるためです。不動産会社に売買手続きを依頼すれば、以下の手続きをサポートしてもらえます。

• 住み替えローンや借入の相談
• 既存ローン返済に関する手続きや金融機関との調整サポート
• 税金に関する一般的な情報提供・税理士の紹介
• 特例や控除制度に関する一般的な情報提供
• 契約書・登記手続きのサポート

家を売って住み替えるなら、しっかりとした資金計画を立てよう

スムーズに家を売って住み替えるためには、計画的な資金管理が欠かせません。家を売って住み替える際は売却で得た資金と新居の購入費用を把握し、仲介手数料や税金、引っ越し費用なども含めた資金計画を立てましょう。

不動産会社に相談すれば、売却と購入の両面から最適な資金計画を提案してもらえます。不動産会社のサポートを受けながら進めることで、無理のない予算設定と安心できる住み替えを実現できます。