不動産売却の流れとポイント｜初心者でも失敗しない手順と注意点を解説
- 不動産売却の手順が複雑で、何から手をつければいいかわからない
- 住宅ローンが残っているけど、自宅を売れるのか不安
- 信頼できる不動産会社の選び方が知りたい
不動産売却は人生で何度も経験することではないため、流れや注意点がわからず戸惑う方も多いのではないでしょうか。失敗しないためには、あらかじめ不動産売却の手順やポイントを理解しておくことが大切です。この記事では不動産売却の流れや信頼できる不動産会社の選び方を解説します。
記事を読めば不動産売却でつまずきがちなポイントを理解でき、安心して手続きを進められます。不動産売却を成功させるポイントは全体の流れを理解して計画的に進めることです。信頼できる不動産会社を見つければ、納得のいく価格で円滑に物件を売却できる可能性が高まります。
目次
不動産売却の流れ
不動産売却の流れは以下のとおりです。
- 相場を調べる
- 売却目的を明確にする
- 不動産会社に査定依頼する
- 媒介契約を結ぶ
- 売却活動と内見対応を行う
- 売買契約を結ぶ
- 引き渡し・残代金の受領を行う
- 確定申告と税金の手続きを行う
不動産は個人間で直接売買することも可能です。しかし、不動産の直接売買は契約書作成や重要事項説明といった専門的な知識が必要で、トラブルにつながりやすくなります。不動産売却でのトラブルを防ぐために、一般的には不動産会社へ仲介を依頼する方法が主流です。
相場を調べる
不動産売却を行う際は物件の相場を把握しましょう。事前に物件の相場を知っておくと、不動産売却後の資金計画が立てやすくなります。自分が所有する物件の相場は、不動産会社から提示された査定額が適正かどうかを判断する基準にもなります。物件の相場は以下の方法を組み合わせて確認しましょう。
- 不動産ポータルサイト(SUUMOやHOME’Sなど)で調べる
- 国土交通省のサイト(不動産情報ライブラリ)で調べる
- レインズ・マーケット・インフォメーション(※1)で調べる
不動産の価格は築年数や駅からの距離、スーパーや学校といった周辺環境など、さまざまな要因で決まります。複数の情報を参考にして相場をつかみ、安心できる不動産売却につなげましょう。
» 家の売却相場を決定する要因と高く売るためのポイントを解説！
※1 レインズ・マーケット・インフォメーションとは、不動産流通機構が運営するサイトのことで、実際に売買が行われた物件の価格(成約価格)等を検索することができます。
売却目的を明確にする
不動産売却を成功させるには売却目的を家族で話し合い、はっきりさせることが大切です。不動産の売却目的が明確になっていると売却活動の方針が決まり、準備が円滑に進みます。不動産会社へ相談する際も、不動産の売却目的が明確になっていれば自分の希望が正確に伝わり、的確なアドバイスがもらえます。
不動産会社へ相談する前に家族で以下の点を整理しておきましょう。
- 売却理由
- 売却希望時期
- 売却後に手元に残したい金額
- 優先事項(価格か期間か)
事前に不動産の売却目的を整理しておくと、自分たちに合った方法が見つかりやすくなりスムーズな流れで売却できます。
不動産会社に査定依頼する
不動産売却の目的がはっきりしたら、実際に自宅がいくらで売れるのかを知るために不動産会社へ査定を依頼しましょう。不動産会社によって査定額や売却方針が異なるため、複数の会社を比較することでより良い条件で売却できる可能性が高まります。
不動産を査定する方法には、机上査定(簡易査定)と訪問査定(詳細査定)があります。机上査定は住所や広さ、築年数といった物件の情報だけで、おおよその査定額を算出する方法です。机上査定は手軽に物件の相場を把握したいときに利用される方法です。
訪問査定は不動産会社の担当者が物件を訪問して日当たりや室内の状態などを細かく確認して、より正確な物件の査定額を算出します。最初は机上査定で大まかな価格を把握し、物件の売却を具体的に考え始めたら訪問査定を依頼する流れが一般的です。
不動産売却の査定を進める際は以下の書類があるとスムーズです。
- 登記事項証明書(全部事項証明書)
- 物件の図面(間取り図など)
- 固定資産税納税通知書
査定額だけで不動産会社を決めるのではなく「査定の根拠」をきちんと説明してくれる、信頼できる会社を選びましょう。
» 不動産査定の3つの種類と評価方法をわかりやすく解説
媒介契約を結ぶ
査定を依頼した不動産会社の中から不動産売却を任せる会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約は不動産会社に家の売却活動を正式にお願いするための契約です。媒介契約には以下の3つの種類があり、それぞれ不動産会社のサポート内容や契約内容が異なります。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 依頼できる不動産会社 | 複数の不動産会社に同時に依頼できる | 1社にしか依頼できない | 1社にしか依頼できない |
| 状況報告 | 定めなし | 14日に1回以上の報告義務がある | 7日に1回以上の報告義務がある |
| 自己発見取引(自分で買主を見つけること) | できる | できる | できない |
| 不動産流通機構(レインズ)の登録義務 | 不動産会社の任意 | 7日以内 | 5日以内 |
| 契約期間 | 制限なし(3か月以内を推奨) | 最長3か月 | 最長3か月 |
不動産会社と媒介契約を結ぶ際は売出価格や仲介手数料などを必ず確認しましょう。
売却活動と内見対応を行う
媒介契約を結んだ後は不動産会社による売却活動が本格的に始まります。物件の購入希望者はインターネットの情報だけでなく、内見をして購入を決める場合が多いため準備をしっかり行いましょう。部屋がきれいだと不動産の購入希望者に良い印象を与えられ、売却が円滑に進みやすくなります。
日頃から玄関やリビング、水回りを清潔に保つことで、いつ内見の連絡がきてもすぐに対応できます。内見者から質問を受けた場合は誠実に説明し、日当たりや風通しの良さ、近隣施設の利便性などを伝えましょう。買主が見つからない場合は不動産会社と相談して、売出価格や売却方法を見直してください。
» 家の売却を成功させる内覧準備と当日ポイントを解説
売買契約を結ぶ
不動産の買主が見つかり条件がまとまったら売買契約を結びます。売買契約は後から簡単に変更できないため、内容をしっかり確認しましょう。売買契約は不動産会社の事務所などで行われ、買主に対して宅地建物取引士から重要事項説明が行われます。
不動産の売買契約でのトラブルを防ぐために、以下の項目を必ず確認してください。
- 売買価格と手付金の額(売買価格の5〜10%が目安)
- 物件の引き渡し日
- 契約内容に適合しない不具合が見つかった場合の責任の所在
契約成立後は買主から手付金を受け取ります。住宅ローン特約(※2)の内容を確認し、買主がローン審査に落ちた場合のリスクを理解しておきましょう。
» 不動産売買契約の流れと注意点をわかりやすく解説！
※2 住宅ローン特約とは、買主がローン審査に落ちた場合、買主側から売買契約を解除できる特約のことです。売主側には売買契約が白紙となるリスクがあります。
引き渡し・残代金の受領を行う
不動産引き渡しと残代金の受領は不動産の売買契約の最終段階で行う手続きです。引き渡し日には売主と買主だけでなく、司法書士や不動産会社の担当者も金融機関などに集まって手続きを進めます。不動産の引き渡し日に行う手続きは以下のとおりです。
- 買主から売主への残代金の支払い
- 登記の申請
- 税金・管理費などの精算
- 仲介手数料・司法書士報酬の支払い
- 鍵・取扱説明書などの引き渡し
残代金の支払いと同時に、司法書士が事前に確認した必要書類をもとに登記手続きが進められます。
» 初めての不動産売却｜必要書類と集め方を初心者向けに解説
» 不動産の引き渡し時によくあるトラブルと対処法
確定申告と税金の手続きを行う
不動産の引き渡しが完了したら確定申告の準備を進めましょう。不動産売却で得た利益には税金がかかるため、利益を国に申告して納税する必要があります。損失が出た場合でも、条件を満たせば払いすぎた税金が戻ってくる可能性があります。
確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行いましょう。税金の対象となる利益(譲渡所得)は不動産を売った値段から以下の費用を差し引いて計算されます。
- 家を買ったときにかかった費用(取得費)
- 売るためにかかった費用(譲渡費用)
自宅の売却であれば利益から最大3,000万円を差し引ける特例を使用できる可能性があります。住宅ローンが残ったまま売却して損失が出た場合でも、給料など他の所得と合算して税金の負担を軽くできる制度があります。特例を利用するには確定申告が必須なため、売買契約書や領収書などの書類は大切に保管しておきましょう。
» 国税庁「マイホームを売ったときの特例」(外部サイト)
不動産会社選びの4つのポイント
不動産売却の流れは複雑ですが、信頼できる不動産会社を選べば納得のいく不動産売却につながります。信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは以下の4つです。
- 担当者の対応が良いか確認する
- 物件の種類やエリアごとの売却実績が豊富か確認する
- エリアに詳しいか確認する
- 口コミと評判を確認する
担当者の対応が良いか確認する
不動産会社選びでは担当者の対応の良し悪しが不動産売却の成功を大きく左右します。対応が丁寧で売り手の気持ちを理解してくれる担当者であれば、スムーズな流れで売却活動を進められます。良い担当者を判断するためのポイントは以下のとおりです。
- 丁寧に査定価格の説明をしてくれる
- デメリットやリスクを開示してくれる
- 希望に沿った提案をしてくれる
- こまめに進捗報告をしてくれる
- 専門知識・資格が豊富である
細かな点も相談できる担当者を選ぶことが、不動産売却を円滑に進めるために重要です。
物件の種類やエリアごとの売却実績が豊富か確認する
不動産会社を選ぶうえで、売りたい物件の種類やエリアでの売却実績は重要な判断材料になります。実績が豊富な会社は過去の経験から物件の価値を正しく評価し、買主へのアプローチ方法も熟知しています。
公式サイトの取引事例や類似物件の成約価格、売却期間をもとに安心して任せられる不動産会社を判断してください。査定を依頼した際に売却実績について詳しく質問しましょう。
エリアに詳しいか確認する
不動産会社を選ぶ際は売却したい物件のあるエリアに詳しいかを確認しましょう。地域情報に精通している不動産会社は物件の魅力を最大限に引き出し、より良い条件での売却をサポートしてくれます。物件の価値は建物だけでなく、周辺の環境や将来性によって大きく変わります。
不動産会社に以下の点を質問して、エリアへの詳しさを確かめましょう。
- 学区の評判・安全性
- 生活施設の情報
- 地域の将来性
- 災害リスク
- 自治体の子育て支援
- 交通の利便性
地域に根ざした不動産会社は購入希望者からの質問にも的確に答えられるため、信頼を得やすくなります。
口コミと評判を確認する
不動産会社を選ぶ際は口コミや評判を確認しましょう。担当者の対応の良し悪しや過去のトラブルといった情報は、安心して任せられる会社か見極めるために役立ちます。不動産会社の口コミや評判はGoogleマップや不動産ポータルサイト、SNSなどで調べられます。
口コミを調べる際は担当者の返信の速さや専門知識、対応の丁寧さといった部分も重点的に確認しましょう。良い評判だけでなく「トラブル対応に時間が取られ、スムーズな流れで売却が進まなかった」などの悪い口コミにも目を通してリスクを理解することが大切です。
さまざまな角度から情報を集めると、自分に合った信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。
不動産売却に関するよくある質問
不動産売却に関するよくある質問は以下のとおりです。
- 不動産売却にかかる期間はどれくらい？
- 住宅ローンが残っている場合でも不動産売却できる？
- 不動産売却前にリフォームは必要？
- 住みながら不動産を売却できる？
不動産売却にかかる期間はどれくらい？
不動産売却にかかる期間は3～6か月程度です。不動産の売却には準備から買主探し、契約手続きといった複数の流れがあり、それぞれの段階で時間がかかります。売却期間の内訳は以下のとおりです。
- 売却の準備(査定や不動産会社選び)：約1週間〜1か月
- 売却活動(買主探し)：約1〜3か月
- 売買契約から引き渡しまで：約1〜2か月
物件の状態や売り出す価格によっては買主がすぐに見つからず、売却までに1年以上かかる場合もあります。物件をできるだけ早く売りたい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法も検討しましょう。買取であれば買主を探す必要がないため、最短数週間～1か月ほどで不動産売却を完了させることも可能です。
住宅ローンが残っている場合でも不動産売却できる？
住宅ローンが残っている物件でも売却は可能です。物件を売却して得たお金で残りのローンをすべて返済し、金融機関が設定している「抵当権」を抹消すれば問題ありません。抵当権とはローン返済が滞った場合に、金融機関が不動産を担保として処分できる権利です。
物件の売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」であれば、売却代金でローンを完済したあとに差額が手元に残ります。手元に残ったお金は新しい家の購入資金や諸費用にあてられます。
売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」だと、不足分を自分の貯金などで補わなければなりません。自己資金の準備が難しい場合は「住み替えローン」を利用して新しい家のローンに上乗せする方法もあります。
不動産売却の際は自分の住宅ローンの残高を正確に把握しておきましょう。自分の住宅ローンの残高は金融機関から「残高証明書」を取り寄せれば確認できます。
不動産売却前にリフォームは必要？
不動産を売却する前に大がかりなリフォームをする必要はありません。リフォームに費用をかけても、売却価格で回収することはできません。物件の買主の中には購入後に自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えている方も多くいます。
しかし、雨漏りや給湯器の故障などの生活に支障が出るような不具合は、不動産の売却前に直しておく必要があります。買主への印象を良くするために簡単な手入れも行いましょう。プロによるハウスクリーニングや目立つ壁紙の傷を部分的に直すだけでも、物件の印象は大きく変わります。
売却前にどの程度リフォームすべきか迷う場合は不動産会社に相談しましょう。手間をかけずに今の状態ですぐに物件を売却したい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」という方法も有効な選択肢です。
住みながら不動産を売却できる？
住みながら不動産を売却することは可能です。仮住まいへの引越し費用や家賃が不要なため、費用を抑えて売却を進められるケースが多くあります。住みながらの不動産売却は家具が置かれた状態で内見できるため、購入希望者が生活をイメージしやすい点がメリットです。
しかし、内見のたびに家を掃除したり、購入希望者のスケジュールに合わせて予定を調整したりと手間がかかります。住みながら売却する場合は、日常生活への負担を最小限にするための工夫やスケジュール管理が必要です。
不動産売却の流れを押さえて円滑に手続きを進めよう
不動産売却を成功させるには不動産売却の流れを理解して、信頼できる不動産会社と計画的に準備を進めることが重要です。あらかじめ不動産売却の流れを理解しておくことで手続きの全体像が見え、不安を減らせます。早く確実に自宅を売却したい場合は、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」という方法もあります。
しっかりと不動産売却の流れを把握し、準備を整えてスムーズな売却を実現しましょう。
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