離婚後の住宅ローン問題はどう解決する？家を売却するメリットと対応法を解説

• 離婚後には住宅ローンが残った家をどうすればいい？
• 離婚時の財産分与で揉めたくない
• 名義やローンの支払いで揉めるのは避けたい

離婚後に「家をどうするか」「住宅ローンを誰が払うか」などの問題を抱えると、今後の生活や金銭面に不安を感じる人も多いのではないでしょうか。この記事では離婚時に家を売却するメリットや注意点、手続きの流れを解説します。記事を読めば離婚時の住宅ローン問題を円満に解決し、スムーズに財産分与を進める方法がわかります。

離婚時の住宅ローン問題は家を売却することが有効な解決策です。不動産買取を利用すれば住宅ローンが残る家を早く現金化でき、財産分与での揉め事や面倒な売却手続き、内見の対応などの手間を省けます。

離婚時に住宅ローンが残っている場合の対応方法

離婚時に住宅ローンが残っている場合は、夫婦で家の扱いに関する話し合いが必要です。住宅ローンは大きな負債であり、適切に処理しないと将来大きなトラブルになる可能性があります。離婚時に住宅ローンが残っているときの対応方法は以下のとおりです。

• どちらかがそのまま住み続ける
• 家を売却して住宅ローンを一括返済する
• 住み替えローンを利用する

どちらかがそのまま住み続ける

離婚後もどちらかが家に住み続けることは可能です。ただし、離婚後もどちらかが家に住み続ける場合、住宅ローンの支払いや財産分与、名義変更など解決すべき問題が多く残ります。家は夫婦の共有財産とみなされるため、どちらかが住み続ける場合は、もう一方に家の持分に相当する財産分与を行うことが一般的です。
» 法務省「財産分与」(外部サイト)

家を売却して住宅ローンを一括返済する

離婚を機に住宅ローンが残っている家を売却して、得たお金でローンを一括返済することも有効な方法です。家を売却して住宅ローンを一括返済すると金銭トラブルを解消でき、お互い安心して新生活を始められます。

オーバーローンは家の売却価格がローン残高に届かない場合を指します。家の売却額でローンを完済できない場合は、足りない分を自己資金で補わなければなりません。家の売却には仲介手数料などの費用もかかるため注意しましょう。
» 住宅ローンが残る家の売却で失敗を避けるための注意点
» 家の売却相場を決定する要因と高く売るためのポイントを解説！

住み替えローンを利用する

住み替えローンは今の家を売却してもローンを完済できない場合に利用できる方法です。売却で残った住宅ローンと新しく購入する家の費用を1つにまとめられます。住み替えローンを使えば、手元にまとまったお金がなくても家の売却と新しい家の購入を同時に進められます。

一般的な住宅ローンよりも住み替えローンは金利が高くなる傾向があり、返済負担が増加する恐れがあるため注意が必要です。住み替えローンは審査基準も厳しくなる場合があります。
» 家を売って住み替えるなら売り先行・買い先行どっちがおすすめかを解説
» 老後の住み替えを始める3つのタイミングと選び方

離婚後のトラブルを避けるためにも家の売却がおすすめ

離婚時に住宅ローンが残る家を売却することは、さまざまなトラブルを防ぐ有効な選択肢です。離婚後に家を所有し続けると財産分与や維持管理などで元配偶者との関わりが続き、新たな問題の原因となる可能性があります。

家を売却して現金化することで元配偶者と公平にお金を分割でき、住宅ローンを完済して金銭的なつながりを断ち切れます。家の売却は金銭面だけでなく精神的負担も軽減できる円満な解決策です。

離婚時の住宅ローンを「家の売却」で解決するメリット3選

離婚時の住宅ローンを「家の売却」で解決するメリットは以下のとおりです。

• 財産分与をスムーズに進められる
• 支払い・名義トラブルを避けられる
• 維持費や固定資産税の負担がなくなる

財産分与をスムーズに進められる

住宅ローンが離婚後に残る家を売却すると離婚の財産分与をスムーズに進められます。離婚時に家を売却するメリットは以下のとおりです。

• 家の価値を客観的に金額で示せる
• 財産分与の対象を明確にできる

住宅ローンが残る家は不動産のままだと価値の判断ができません。家を売却して現金化すれば価値が明確になり、元配偶者と公平に分配できます。住宅ローンが残る家を現金に換えることで精神的な区切りもつけやすく、新生活を前向きに始めることが可能です。

支払い・名義トラブルを避けられる

住宅ローンが離婚後に残る家を売却すると、離婚後に起こりがちな支払いや名義に関するトラブルを未然に防げます。離婚後に家を売却し住宅ローンを完済すると以下の不安を解消できます。

• 元配偶者のローン滞納で、自分の信用情報に傷がつく心配がなくなる
• 家の連帯保証人や連帯債務者から外れ、将来の支払い義務から解放される
• 家の名義人と住む人が違うことで起きる、売却や相続の問題を防げる
• お金のつながりが続くことによる精神的なストレスから解放される

住宅ローンが離婚後に残る家を売却すれば金銭的・精神的な負担がなくなり、気持ちよく新生活を始められます。

維持費や固定資産税の負担がなくなる

住宅ローンが離婚後に残る家を売却すると、家の維持費や税金の支払いがなくなります。家は住んでいなくても、所有しているだけで以下のさまざまなコストがかかります。

• 固定資産税・都市計画税
• 管理費・修繕積立金
• メンテナンス費用
• 火災保険・地震保険料

住宅ローンが離婚後に残る家を売却すれば経済的な心配事を軽減できるため、新生活を安心してスタートできます。

家を売却する前に確認すべき住宅ローンと名義のポイント

離婚時に住宅ローンと名義に関する重要事項の確認を怠ると、手続きの遅延や予期しないトラブルが発生する恐れがあります。離婚時に家を売却する前に確認すべき住宅ローンと名義のポイントは以下のとおりです。

• 住宅ローンの残債と売却価格の関係を確認する
• 連帯保証人・連帯債務者の扱いを理解する
• 名義変更や金融機関への承諾が必要なケースを確認する

住宅ローンの残債と売却価格の関係を確認する

離婚時に家の売却を検討する際は家の売却価格が住宅ローンの残高を上回るか、下回るかを確認しましょう。家の売却価格が住宅ローンの残高より高ければ、家を売却したお金でローンを完済して余ったお金を財産として分け合えます。

連帯保証人・連帯債務者の扱いを理解する

離婚時に家を売却する際は、住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者の扱いを正確に理解しましょう。連帯保証人とは、主たる債務者が返済できない場合に代わりに支払い義務を負う人のことです。連帯債務者は1つのローンを複数人で連帯して返済する責任を負う人のことです。

離婚後も連帯保証人や連帯債務者の契約関係は解除されないため、どちらか一方が家を手放してもローンの支払い義務が残ります。離婚時の住宅ローンのトラブルを避けるには家の売却前に金融機関へ相談し、債務者の変更やローン完済の手続きを確認しましょう。

名義変更や金融機関への承諾が必要なケースを確認する

離婚に伴って家の名義や住宅ローンの契約内容を変更する場合、原則としてお金を貸してくれた金融機関の承諾が必要です。金融機関は契約した本人の収入や信用をもとにお金を貸しているため、勝手に名義などを変更すると契約違反になります。以下のケースでは必ず事前に金融機関へ相談し、承諾を得なければなりません。

• 名義人が住まなくなり居住者が変わる場合
• 連帯保証人・連帯債務者の変更や解除を行う場合
• 所有名義のみ元配偶者に移す場合
• ローン契約者を元配偶者に変更する場合
• オーバーローン状態で家を任意売却する場合

名義や住宅ローンの契約内容の変更手続きを金融機関に黙って進めると、契約違反としてローンの一括返済を求められる場合もあります。

離婚時の家の売却方法として「不動産買取」を選ぶメリット3選

離婚時の住宅ローンが残る家の売却では時間や精神的な負担を軽減したいと考える人も多くいます。不動産買取は不動産会社が直接家を買い取るため、離婚による売却特有の課題解決に役立ちます。「不動産買取」は仲介売却と比べ、売却価格が低くなる可能性はありますが、メリットは以下のとおりです。

• すぐに現金化できるため財産分与がスムーズになる
• 内見の手間やトラブルを避けられる
• 住宅ローンの残債がある場合でも売却できるケースがある

すぐに現金化できるため財産分与がスムーズになる

離婚時に住宅ローンが残る家を不動産買取で売却すると、家をすぐに現金化できるため財産分与がスムーズに進みます。離婚時に家を不動産買取してもらうメリットは以下のとおりです。

• 家の売却価格が早い段階で決まるため、分与額に関するトラブルを防げる
• 家の売却活動が長引く精神的な負担や、元配偶者との連絡を最小限に抑えられる
• 離婚の話し合いと家の整理を同時に進められる

不動産買取は家の買主が見つかることを待つ必要がない点も魅力です。

内見の手間やトラブルを避けられる

離婚時に住宅ローンが残る家を不動産買取で売却すると、内見にともなう手間や精神的な負担をなくせます。不動産買取では一般的な仲介での売却のように、不特定多数の購入希望者が家の内見に訪れることはありません。不動産買取なら内見のための予定調整やこまめな掃除の手間を省けます。

プライバシーを守りながら落ち着いて家の売却手続きを進めたい人は不動産買取を利用しましょう。

住宅ローンの残債がある場合でも売却できるケースがある

離婚時に住宅ローンが残っている場合でも不動産買取を選ぶことで家を売却できる場合があります。一般的な仲介売却では家の売却価格が住宅ローンの残債を下回ると手続きが煩雑です。不動産買取では金融機関と調整すれば任意売却として手続きを進められるケースもあります。

不動産買取は早期の売却やローン問題の解消を重視する場合に有効な選択肢です。

離婚時に家を売却・買取する流れ

住宅ローンが残る家を売却・買取する流れは以下のとおりです。

1. 売却・買取の方針を決める
2. 複数の不動産会社に査定を依頼する
3. 査定結果を比較して条件交渉を行う
4. 売買契約・住宅ローン残債の清算を行う
5. 財産分与・名義変更の手続きを進める

» 不動産売却の流れを完全ガイド｜初心者でも失敗しない手順を解説

売却・買取の方針を決める

離婚で住宅ローンが残る家を売却する場合、夫婦間で売却の方針を明確に決めておきます。離婚で住宅ローンが残る家を売却する場合は以下の点を話し合って、お互いの意思を確認しましょう。

• 売却完了の時期
• 最低売却価格
• 売却方法(仲介/買取)
• 手続きの主な担当者
• 諸経費の負担割合
• 利益・損失の分配方法

意見がまとまらないまま売却手続きを進めると、不動産会社とのやり取りで混乱が生じ、トラブルに発展する可能性があります。
» 不動産売却の理由は価格に影響する？伝える範囲とポイント

複数の不動産会社に査定を依頼する

住宅ローンが残る家の売却の方針が決まったら、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社だけの査定額を鵜呑みにしてしまうと、相場より安い価格で売却してしまうリスクがあります。納得のいく家の売却を進めるために、査定依頼時に以下の点を意識しましょう。

• 複数社に査定を依頼する(最低3社以上が目安)
• 離婚理由や売却希望時期を正直に伝える
• 仲介と買取の両方に対応できる会社を選ぶ

不動産一括査定サイトを利用すると、一度の入力で複数の会社へ簡単に査定を依頼できます。
» 不動産査定の3つの種類と評価方法をわかりやすく解説

査定結果を比較して条件交渉を行う

「不動産買取」の場合、複数の不動産会社から査定結果が届いたら提示金額だけでなく、査定内容を比較して交渉しましょう。査定額に至った理由や周辺の似た物件の売却例などを不動産会社に聞くことで、金額の妥当性がわかります。買取価格だけでなく以下の点も確認して自分たちに有利な条件になるよう話し合いましょう。

• 引き渡し時期
• 残置物の取り扱い
• 契約不適合責任の免責

不動産会社を選ぶ際は担当者の対応の良さや専門知識、離婚に関する売却実績なども含めて総合的に判断してください。「仲介売却」の場合は査定結果をもとに自分で売却価格を決定します。

売買契約・住宅ローン残債の清算を行う

「不動産買取」の場合、不動産会社との条件交渉がまとまったら売買契約を結び、住宅ローンを清算する手続きに入ります。家の売買契約から清算までの手続きの流れは以下のとおりです。

1. 重要事項説明・売買契約
2. ローン一括返済の申し込み
3. 決済・ローン完済
4. 抵当権(※)抹消手続き
5. 費用支払い・残金受領

住宅ローンの清算手続きではお金のやり取りや法律に関わる手続きが中心になるので、専門家と連携しながら進めましょう。「仲介売却」の場合は不動産会社と媒介契約を結び、買主を探します。

※ 抵当権とは、ローンが払えなくなったときに金融機関が家を差し押さえるための権利です。

財産分与・名義変更の手続きを進める

家の売却代金から住宅ローンの残りを払い終えたら残ったお金を夫婦で分け合い、家の名義を買主へ変更する手続きを進めます。財産分与の対象になるのは、売却で得たお金から住宅ローンの残りと諸費用を引いた金額です。財産分与の対象となるお金を夫婦でどう分けるか話し合いで決めましょう。

話し合いで決まった内容は「離婚協議書」や、法的拘束力のある「公正証書」に記録しておきます。家の名義変更(所有権移転登記)は買主から残りの代金を受け取るタイミングで司法書士が行います。家の名義変更には以下の書類が必要です。

• 登記済権利証(登記識別情報)
• 印鑑証明書
• 実印
• 固定資産評価証明書

財産分与で利益が生じた場合には譲渡所得税が課される可能性があるため、事前に税理士へ相談しましょう。
» 国税庁「離婚して土地建物などを渡したとき」(外部サイト)

離婚時の住宅ローン問題で悩んだら不動産の専門家に相談しよう

離婚時に住宅ローンが残る家は、対応を誤ると財産分与や名義変更の際に支払い義務や所有権の問題が生じる可能性があります。家を売却して住宅ローンを清算する方法は金銭トラブルを避けやすく、財産分与をスムーズに進められる有効な手段です。売却して現金化すれば家の価値が明確になり、元配偶者と公平に分け合えます。

不動産買取を利用すれば買主探しの手間がなく、短期間で家を現金化することが可能です。不動産買取では売却代金で住宅ローンを完済できない場合も金融機関の同意があれば任意売却として成立する場合があります。住宅ローンが残る家の扱いに迷ったら、任意売却や不動産買取の実績がある不動産会社へ早めに相談しましょう。