最後まで自宅を売ってはいけない4つの理由！売却すべきケースと正しい判断基準

• 生活資金に不安があり、自宅を売却して資金を確保したい
• 子どもが独立して夫婦2人には広すぎる家を持て余している
• 築年数が古く、今後の修繕費や固定資産税の負担が心配

自宅の売却は老後の資金確保や住み替えの手段として有効な選択肢の一つです。一方で、自宅を売却すると新たな住居費が発生するうえ、資産としての持ち家も失われます。結果的に自宅の売却前よりも家計が圧迫される可能性があるため、慎重な判断が必要です。

自宅は資金不安や管理負担だけを理由に急いで売るべきではありません。目先のメリットだけでなく、売却後の住まいや生活費、相続まで見据えて判断しましょう。

最後まで自宅を売ってはいけない4つの理由

自宅を売却すると生活基盤と資産の両方に影響が及び、家計や生活の安定性が損なわれる可能性があります。最後まで自宅を売ってはいけない4つの理由は、以下のとおりです。

• 老後の賃貸契約は想像以上にハードルが高い
• 住み慣れた環境を離れると心身に大きなストレスがかかる
• 売却益が家賃負担で相殺され、資産が底をつきやすい
• 築古物件は手残り額が少なく、生活再建が難しい

» 不動産売却の注意点とは？トラブルを防ぐ方法を解説！

老後の賃貸契約は想像以上にハードルが高い

自宅を売却して賃貸住宅へ住み替える場合、高齢者は入居審査に通りにくく、住まいの確保が難しくなります。高齢者は収入源が年金中心であることに加え、健康面のリスクも懸念されることで貸主が契約に慎重になるためです。

高齢者が賃貸住宅を借りる際は、以下のような課題が発生します。

• 連帯保証人を求められるが、引き受け手を確保しにくい
• 年金収入のみでは収入証明の審査が厳しくなる
• 地域によっては契約更新のたびに更新料が発生し、長期的な負担が増える
• 退去時の原状回復をめぐって貸主とのトラブルが生じやすい

賃貸住宅の中にはサービス付き高齢者向け住宅もあります。しかし、高齢者向けの賃貸住宅には見守りサービスなどが付帯することがあり、一般的な物件よりも家賃が高く設定される傾向があります。

住み慣れた環境を離れると心身に大きなストレスがかかる

長年暮らしてきた住まいや地域には、生活基盤や人間関係が根付いています。しかし、新しい環境では生活動線や周辺環境が大きく変わるため、適応には時間を要し、心理的な負担が増加する可能性があります。

新たな人間関係を築くまでに時間がかかることも、住み慣れた環境を離れる際のストレス要因の一つです。新しい地域で人間関係を築くまでに孤立感や不安感が強まり、生活の質が低下するおそれがあります。

売却益が家賃負担で相殺され、資産が底をつきやすい

自宅を売却して賃貸住宅に住み替える場合、新たな住居費が継続的に発生します。住み替えの住居費が予想以上に増え、自宅の売却で得た資金が減少しやすくなる可能性があります。

賃貸住宅へ住み替える場合、以下の初期費用および継続費用がかかることを理解しておきましょう。

• 毎月の家賃
• 敷金・礼金などの初期費用
• 引越しに伴う運搬費用
• 家具や家電の買い替え費用

家賃は年金収入から支払う必要があるため、収入だけで賄えない場合は貯蓄を取り崩すことになります。売却益と貯蓄の両方が同時に減っていくため、資産が底をつくリスクが高まる点も最後まで自宅を売ってはいけない理由の一つです。
» 注文住宅の売却が難しい理由とスムーズに進めるための手順

築古物件は手残り額が少なく、生活再建が難しい

建物の老朽化や設備の劣化が進んだ築古物件は、不動産市場での評価が下がりやすい傾向にあります。市場での評価が低い物件は買い手が付きにくいため、売却価格も低くなりがちです。

築古物件を売却できたとしても、売却や住み替えに伴い以下の費用が発生するため、受け取る金額は少なくなります。

• 不動産会社へ支払う仲介手数料
• 抵当権抹消などに伴う登記費用(住宅ローンが残っている場合)
• 住み替えに伴う引越し費用
• 新居の購入費用または賃貸契約の初期費用

手残り額が少ないと新居の選択肢が制限され、生活環境の再構築が困難になる可能性があります。築古物件の売却は事前に収支を精査したうえで判断しましょう。

「自宅を売却すべき」なのはどんな人？推奨される5つのケース

生活環境や資産状況によっては、自宅の売却が合理的な選択となる場合があります。自宅を売却すべきケースは以下のとおりです。

• 階段や段差が多く、自宅での生活に限界を感じている
• 老後の生活資金が年金だけでは明らかに足りない
• 相続人が複数おり、遺産分割トラブルが起きやすい
• 維持管理が体力的にも経済的にも負担になっている
• 判断能力が低下する前に資産を整理しておきたい

階段や段差が多く、自宅での生活に限界を感じている

バリアフリー化されていない住宅では加齢に伴う身体機能の低下により、日常生活に支障が生じやすくなります。特に階段の昇降や段差のある場所での移動は転倒リスクを高め、重大な事故を引き起こす可能性があります。

安全性が確保できない住環境では自宅に住み続けることがリスクとなるため、住み替えを前提とした判断を検討しましょう。自宅を売却して住み替え資金を確保すれば、バリアフリー住宅へ移動でき、生活負担の改善を実現できるためです。

老後の生活資金が年金だけでは明らかに足りない

高齢期は通院頻度の増加や介護サービスの利用によって支出が多くなりがちです。自宅を所有していると固定資産税や修繕費といった維持費も重なるため、年金だけが収入源の状況では家計の赤字が慢性化しやすくなります。

老後の生活資金が年金だけでは足りない場合は、自宅を売却すればまとまった資金の確保ができます。自宅の売却で得た資金を生活費や医療費、介護費用に充当することで、支出の安定化を図ることが可能です。

収入不足の状態では自宅を資産として保有し続けるより、売却によって現金化して生活資金に充てる方が合理的な選択となります。

相続人が複数おり、遺産分割トラブルが起きやすい

不動産は現金のように均等に分けられないうえ、価値の見方や使い方をめぐって相続人の意見が食い違いやすい傾向にあります。特に不動産の遺産分割は以下の問題が発生しやすく、相続手続きが長期化する要因となります。

• 相続人同士で分割方法に関する意見が対立する
• 不動産の評価額の算定方法をめぐって認識が分かれる
• 相続税や維持費の負担割合に不公平が生じる
• 共有名義となった場合に管理や処分の意思決定が困難になる

相続トラブルの発生を未然に防ぐには、早めに自宅を売却し、分割しやすい現金資産へ整理しておくことが重要です。自宅の売却によって得た資金であれば各相続人へ均等に配分でき、相続手続きを円滑に進めることが可能です。

維持管理が体力的にも経済的にも負担になっている

高齢になると庭の手入れや清掃、設備の修繕などの作業が難しくなり、日常的な管理が大きな負担となります。加えて固定資産税や修繕費、光熱費、保険料といった維持費も家計への圧迫要因となります。

ただし、家賃や初期費用といった継続的な支出が発生するため、自宅を売却してまで住み替えが適しているかは資金状況とのバランスを踏まえて判断する必要があります。

判断能力が低下する前に資産を整理しておきたい

認知症などによって判断能力が低下すると、不動産の売却契約は本人の意思確認ができなくなります。本人の意思確認ができなくなった結果、成年後見制度の利用などが必要となり、手続きに時間と費用がかかってしまいます。

「最後まで自宅を売ってはいけない」という言葉に惑わされずに、ご自身にとって後悔のない最適な売却タイミングを見極めてください。
» 家を売る最適なタイミングと6つの判断要素を解説！

自宅に住み続けながら老後資金を確保する3つの方法

自宅に住み続けながら老後資金を確保する方法は、以下の3つが代表的です。

• リースバックで住み続けながら資金を確保する
• リバースモーゲージで自宅を担保に融資を受ける
• 自宅の一部を賃貸に出して家賃収入を得る

それぞれ仕組みや資金の受け取り方、注意点が異なるため、順に確認していきましょう。

リースバックで住み続けながら資金を確保する

リースバックは自宅を売却したあとに買主と賃貸契約を結び、同じ家に住み続ける方法です。リースバックを利用すると、売却によってまとまった資金を確保しながら住み慣れた住環境を維持できます。リースバックには以下のメリットもあります。

• 売却代金を一括で受け取れる
• 固定資産税の納税義務がなくなり建物の修繕費負担も軽減される
• 引越しの手間や負担を避けられる
• 契約内容によっては将来的に買い戻せる場合がある

老後資金を早めに確保したい人にとっては、リースバックは住み替えを伴わずに資金を準備できる有効な方法です。ただし、売却後は自宅の家賃の支払いが発生するため、契約条件や今後の支出を確認しておきましょう。

リバースモーゲージで自宅を担保に融資を受ける

リバースモーゲージは自宅を担保にして資金を借り入れ、自宅に住み続けながら老後資金を確保できる方法です。返済は契約者の存命中に利息のみを支払い、元金は契約者の死亡後に自宅の売却などで返済する形がリバースモーゲージでは一般的です。

リバースモーゲージには以下のメリットもあります。

• 住み慣れた家に住み続けられる
• 定期的に資金を受け取れる場合がある
• まとまった資金を一括で受け取れる場合がある
• 毎月の元金返済が不要なため、返済負担を抑えやすい

リバースモーゲージの利用には年齢や物件の条件があり、融資額も不動産の評価額に左右されやすい傾向にあります。リバースモーゲージを利用する前に、金融機関の条件を確認しておきましょう。

自宅の一部を賃貸に出して家賃収入を得る

使っていない部屋や空きスペースなど、自宅の一部を活用すれば、住み続けながら家賃収入を得て老後資金を補えます。家賃収入を得る方法としては、以下が代表的です。

• 空き部屋を賃貸に出す
• シェアハウスとして活用する
• 民泊として運用する

入居者とのトラブルが発生するリスクもあるため、賃料や利用範囲、生活ルールを契約時に明確に定めなければなりません。家賃収入は課税対象となるため、収入額に応じて確定申告の対応も必要です。

自宅を売却すると決めた場合の具体的な行動と準備

自宅の売却を決断した場合は、売却条件や生活への影響を踏まえ、計画的に準備を進める必要があります。自宅を売却すると決めた場合、以下の準備を進めましょう。

• 自分に合う売却方法を選ぶ
• 家族・子どもと事前に意思を共有しておく
• 住み替え先は売却活動と並行して早めに確保する
• 複数の不動産会社に査定を依頼して比較する

自分に合う売却方法を選ぶ

自宅を売却する場合、自分に合う売却方法を選びましょう。自宅の売却方法には、以下の種類があります。

仲介売却

不動産会社に依頼して市場に出し買主を探す方法です。高値での売却が期待できる一方で、成約までに時間がかかる傾向があります。

買取

不動産会社が直接買い取る方法です。短期間で現金化でき、仲介手数料も不要です。一方で、市場価格より売却額が低くなる傾向があります。

任意売却

住宅ローンの返済が困難な場合に金融機関の同意を得て売却する方法です。競売を回避できるメリットがあります。任意売却は返済が滞っている方向けの手段であり、通常の売却を検討する方が選ぶ方法ではありません。

自分に合う自宅の売却方法を選べば、スムーズに自宅を売却できます。

家族・子どもと事前に意思を共有しておく

自宅の売却は家族全員の生活に関わるため、売主は家族や子どもと早い段階で考えを共有することが重要です。家族全員が事情や方針を理解したうえで売却を進めれば、認識のずれや感情的な対立を防ぎやすくなります。家族や子どもと話し合う際は、以下の点を確認しておく必要があります。

• 売却の理由と目的
• 売却後の生活設計
• 相続に関する意向
• 売却価格の目安

自宅の売却は住み替えや老後資金、相続にも影響するため、売主は価格だけでなく売却後の家族の暮らしまで含めて話し合いましょう。

住み替え先は売却活動と並行して早めに確保する

売却後の住まいが決まっていない状態では仮住まいの費用や引越し回数が増え、家計や生活に余計な負担がかかります。自宅を売却する際は売却活動と並行して、新居探しや入居準備を早めに進めましょう。住み替え先を探す際は、以下の点を確認しておくことが大切です。

• 予算に合うか
• 立地や周辺環境に問題がないか
• 住宅ローンの審査に通るか
• 引越し準備を進められるか

自宅の売却と新居の準備は時期がずれることがあります。住み替え後の生活を見据えて、余裕を持って準備を進めましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼して比較する

不動産会社ごとに査定額や販売戦略が異なります。複数の不動産会社の査定を比較することで、相場とかけ離れた価格設定を避けやすくなります。ただし、査定額の高さだけで依頼先を決めるのではなく、査定額の算出理由や周辺エリアでの売却実績を提示してもらえるかまで確認しましょう。
» 家の売却相場を決定する要因と高く売るためのポイントを解説！

複数の不動産会社を比べることで、価格だけでなく対応力や信頼性も見極めやすくなります。特に査定額が高くても、価格の根拠や販売計画の説明が不十分な場合は売却が長引くおそれがあるため注意が必要です。

まずは自宅の査定で「今の価値」を確認してみよう

自宅は売却後に老後の住まいを確保しにくくなることがあるうえ、家賃や初期費用の負担で売却益が減る可能性があります。一方で、住まいの安全性や老後資金に不安がある場合や早めに現金化しておきたい場合は、売却を前向きに検討したほうが良いケースもあります。

おうちカンパニーではLINEや問い合わせフォームを利用した簡易査定と訪問査定に対応しています。「最後まで自宅を売ってはいけない」という言葉が気になり、自宅を売却するべきかを迷っている方は、まず査定を受けて判断材料を整理してみてください。