公示価格と実勢価格の違いとは？正しい計算方法と4つの調べ方【徹底比較】

2026年4月10日

不動産の価値を知るには公示価格と実勢価格のどちらを参考にすれば良い？
売却したい不動産の公示価格と実勢価格を自分で調べる方法はある？
公示価格と実勢価格の違いを理解したうえで不動産を売却したい

公示価格と実勢価格の違いを理解していないと、適正価格で不動産を売却できない場合があるため、価格の相場を把握することは重要です。この記事では公示価格と実勢価格の違いや調べ方、計算方法を解説します。記事を読めば不動産の適正価格を把握でき、納得のいく不動産売却が実現します。

公示価格は国が公表する土地の基準価格で、実勢価格は市場で実際に取引される価格です。公示価格と実勢価格の違いを理解し、適正価格で不動産を売却しましょう。

公示価格と実勢価格とは？基本定義と違い

公示価格と実勢価格の基本定義と違いについて、以下の項目を解説します。

公示価格とは国が毎年公表する土地の基準価格
実勢価格とは市場で実際に取引される売買価格
公示価格と実勢価格の違い
その他の土地価格指標と実勢価格の違い

公示価格とは国が毎年公表する土地の基準価格

公示価格とは国土交通省が毎年1月1日時点の土地の価格を公表する指標です。全国の標準地を対象に、不動産鑑定士が評価した価格をもとに土地鑑定委員会が審査して公示します。土地の価値を客観的に把握するための基準として公示価格は利用され、一般の土地取引や公共事業の用地取得の際に参考にされます。

ただし、公示価格は実際の取引価格とは異なる場合があるため注意が必要です。土地の売買を検討する際は公示価格だけでなく、実際の市場動向も考慮しましょう。

実勢価格とは市場で実際に取引される売買価格

買い手と売り手が実際の取引にもとづく価格(実勢価格)で納得し、契約が成立した様子をイメージ。

実勢価格とは市場で実際に取引される不動産価格のことで、買い手と売り手の需要と供給のバランスによって決まります。実勢価格は以下の条件や状態によって変動する傾向があります。

物件の状態
立地条件
経済状況

過去の取引事例や類似物件の価格を参考にすれば、実勢価格を推測することが可能です。実勢価格の場合、公示価格や路線価などの公的な価格指標とは定義が異なる点も特徴の一つです。実際の取引にもとづく価格であるため、実勢価格はより現実的な不動産の価値を反映しています。

不動産の売買価格を検討する際の参考価格としても実勢価格は役立ちます。
» 家の売却相場を決定する要因と高く売るためのポイントを解説！

公示価格と実勢価格の違い

公示価格と実勢価格の主な違いを以下の表にまとめました。

比較対象	公示価格	実勢価格
定義	国が公表する土地の基準価格	市場で実際に取引される価格
決定主体	国土交通省	市場参加者
決定時期	毎年1月1日時点	取引時点
公表時期	毎年3月下旬	非公開
価格水準	地域や市況により異なる	実際の取引価格
変動頻度	年1回	常時変動
利用目的	公共事業の用地取得、一般の土地取引の指標	不動産取引の参考価格

公示価格は年1回の更新で決まるのに対し、実勢価格は取引ごとに変動する点が大きな違いと言えます。

公示価格と実勢価格の差

公示価格と実勢価格は物件の条件や経済情勢などによって差がでることがあります。公示価格と実勢価格の差について、以下の項目を解説します。

実勢価格は公示価格の1.1〜1.2倍が一般的な目安
エリア別｜公示価格と実勢価格の乖離率の実態
公示価格と実勢価格に差が生じる2つの理由

実勢価格は公示価格の1.1〜1.2倍が一般的な目安

実勢価格は公示価格の1.1〜1.2倍程度が多いとされており、市場の需要と供給のバランスによって決まります。公示価格よりも実勢価格が高くなる傾向がありますが、あくまで一般的な目安です。地域や物件の特性によって、実勢価格は大きく異なる場合があります。不動産会社や鑑定士に相談すれば、より正確な実勢価格を知ることが可能です。
» 【目的別】不動産売却の相談先6選を徹底解説！

エリア別｜公示価格と実勢価格の乖離率の実態

公示価格と実勢価格の乖離率はエリアによって大きく異なります。乖離率の違いを以下の表にまとめました。

エリア	乖離率
都市部	10〜20%
地方都市	5〜15%
郊外	0〜10%
過疎地域	0〜5%

都市部では公示価格と実勢価格の乖離率が高く、地方では低い傾向があります。公示価格と実勢価格の乖離率は、地域の特性や市場の状況によって変動するため注意が必要です。乖離率はあくまで目安で、過疎地域についてはマイナスになる場合もあります。

公示価格と実勢価格に差が生じる2つの理由

公示価格と実勢価格に差が生じる主な理由は以下の2つです。

公示価格は年1回の公表で市場の変動を反映しにくい
公示価格は標準地の価格で個別の土地の特性を反映しない

公示価格と実勢価格に差が生じる理由を把握しておけば、公示価格だけに頼らず、実際の市場価値を正しく判断できるようになります。

公示価格の調べ方｜「不動産情報ライブラリ」を使った手順

国土交通省が提供する不動産情報ライブラリの利用し、適正な取引価格の目安を把握している男性。

公示価格を調べる際は国土交通省が提供する不動産情報ライブラリの利用がおすすめです。不動産情報ライブラリは2024年4月1日に運用が開始されたサービスで、誰でも無料で利用できます。不動産情報ライブラリを使えば、簡単に公示価格を確認できます。

不動産情報ライブラリの使い方は以下のとおりです。

トップページから「地価の情報をご覧になりたい方へ」を選択し「データの検索」を選択する
調べたい地域を選択する
表示された地価情報から、目的の土地の公示価格を確認する

不動産情報ライブラリはスマートフォンやタブレットでも利用できるため、外出先でも手軽に公示価格を調べられます。土地の売買や相続の際にも不動産情報ライブラリで公示価格を確認すれば、適正な取引価格の目安を把握できます。

実勢価格の調べ方｜自分でできる4つの方法

実勢価格は以下の4つの方法で調べられます。

「不動産情報ライブラリ」で過去の取引価格を調べる
公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額から計算で推測する
査定シミュレーションを利用する
不動産会社に査定を依頼する

「不動産情報ライブラリ」で過去の取引価格を調べる

不動産情報ライブラリでは実際に取引された不動産の実勢価格情報を確認できるため、地域の不動産市場の動向を把握できます。取引価格は常に変動しているため、不動産情報ライブラリを利用する際は最新の実勢価格情報を確認することが大切です。

公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額から計算で推測する

公示価格や相続税路線価、固定資産税評価額から実勢価格を以下の計算式で推測できます。

公示価格から実勢価格を推測する場合：公示価格×1.1〜1.2
相続税路線価から実勢価格を推測する場合：相続税路線価÷0.8×1.1〜1.2
固定資産税評価額から実勢価格を推測する場合：固定資産税評価額÷0.7×1.1〜1.2

実勢価格を求める計算式はあくまで目安であり、実際の取引価格とは異なる場合があります。より正確な実勢価格を知りたいときは不動産会社や鑑定士に相談しましょう。

査定シミュレーションを利用する

査定シミュレーションを利用すると、不動産の実勢価格を簡単に推測できます。多くの不動産会社が無料で提供しているオンラインツールを使えば、手軽に実勢価格を知ることが可能です。査定シミュレーションを利用する際は物件の情報を正確に入力しましょう。

複数の不動産会社の査定結果を比較すると、より正確な実勢価格を推測できます。ただし、査定結果は実際の取引価格とは異なる場合があります。査定結果は参考程度にとどめ、最終的な判断は専門家のアドバイスを受けましょう。

不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼すると、専門家の目で物件を評価してもらえるため、より信頼性の高い価格を把握できます。不動産会社に査定を依頼する際は複数社に依頼することで、より正確な実勢価格を知ることができます。

不動産会社の査定は無料で利用できる場合が多いため、気軽に利用可能です。査定結果を比較検討し、信頼できる不動産会社を選びましょう。
» 不動産査定の3つの種類と評価方法をわかりやすく解説

公示価格から実勢価格の目安を計算する方法

公示価格から実勢価格の目安を計算する際は以下の方法を実践すれば、実勢価格を推測できます。以下の計算式はあくまで実勢価格を推測するもので、正式な換算式ではないため、注意してください。

公示価格を1.1〜1.2倍して実勢価格を推測する
路線価を0.8で割って実勢価格を推測する
固定資産税評価額を0.7で割って実勢価格を推測する

公示価格を1.1〜1.2倍して実勢価格を推測する

公示価格に1.1〜1.2をかけると、実勢価格の目安を計算できます。例えば公示価格が1,000万円の場合、実勢価格は1,100〜1,200万円程度と推測できます。

実勢価格は物件の状態や立地条件、経済状況などの要因によって変動するため注意が必要です。実勢価格をより正確に把握するには、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。不動産会社や鑑定士に相談すれば、より正確な実勢価格を知ることができます。

路線価を0.8で割って実勢価格を推測する

路線価を0.8で割り(※1)、算出された公示価格を1.1〜1.2倍すると実勢価格の推測が可能です。路線価とは国税庁が公表する土地の価格指標のことです。例えば路線価が1,000万円の場合、実勢価格は1,375〜1,500万円程度と推測できます。路線価は相続税や贈与税の算定基準としても利用されています。

※1 路線価は公示価格の約80%に設定されています。