【最新】不動産売却の費用一覧！仲介手数料から税金までかかるお金を徹底解説

• 不動産売却にどんな費用がかかるかわからない
• 実際に手元にどのくらいのお金が残るのか不安
• 売却時の費用を少しでも安く抑える方法が知りたい

不動産を売却する際に仲介手数料や税金など、予想以上に多くの費用がかかることに驚く方は多いはずです。費用の全体像を把握しないまま不動産売却を進めると、手元に残る金額が想定より少なくなってしまう可能性があるため注意が必要です。

この記事では不動産売却にかかる費用の内訳から相場、費用を安く抑える方法まで網羅的に解説します。記事を読めば不動産売却に必要な費用を正確に把握し、損をしないための対策が立てられるようになります。

不動産売却で損をしないためには費用の全体像を把握することが重要です。利用できる控除や特例を最大限活用すれば、不動産売却によって手元に残る利益を最大化できます。

不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却では以下の費用が発生します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 司法書士報酬
• 抵当権抹消費用
• 譲渡所得税・住民税
• 住宅ローンの繰上返済手数料
• 引っ越し費用
• 解体費用
• 測量費用

安心して不動産の売却手続きを進めるためには、必要な費用を理解しておくことが重要です。

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に買主を探してもらう「仲介」を依頼し、売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。仲介手数料は法律で上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合は以下の計算式で仲介手数料の上限額を算出できます。

仲介手数料の支払いタイミングは不動産会社との契約内容によって異なります。

印紙税

印紙税は不動産の売買契約書を作成する際に必要となる税金です。納税は契約書に収入印紙を貼り、ハンコで消印をすることで完了します。売主と買主がそれぞれ保管する売買契約書1通ずつに収入印紙を貼り、費用を半分ずつ負担するパターンが一般的です。

売買契約に記載された金額に応じて、売主と買主が納める印紙税の額が決まります。現在、2027年3月31日までに作成される不動産売買契約書には軽減措置が適用されます。軽減措置が適用された場合の主な税額は以下のとおりです。

• 500万円超1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超1億円以下：3万円

収入印紙を貼り忘れると、本来の税額の最大3倍のペナルティが課されることがあるので注意が必要です。紙ではなく電子データで契約を交わす電子契約の場合は、印紙税はかかりません。

登記費用

不動産を売却する際には登記情報を現在の正しい状態に更新するための費用が必要です。以下の登記手続きで費用がかかります。

抵当権抹消

登記住宅ローンを完済した際に、金融機関が土地や建物に設定した「抵当権」という担保の権利を消す手続きです。登録免許税として、不動産1つあたり1,000円(土地と建物なら合計2,000円)が必要となります。

住所変更

登記登記簿に記載されている住所や氏名が、引っ越しや結婚などで現在と異なっている場合に、最新の情報に更新する手続きです。登録免許税は不動産1つあたり1,000円が目安です。

家を売る際は正しく登記された不動産を買主に引き渡す必要があります。不動産の所有権を買主に移す「所有権移転登記」の費用は、買主が負担することが一般的です。

司法書士報酬

不動産の所有権移転などの登記手続きを司法書士に代行してもらうための手数料が司法書士報酬です。登記手続きは専門的な知識が求められ、個人で行うことは困難です。不動産を売る際は「抵当権抹消登記」や「住所変更登記」を司法書士に依頼します。

司法書士に支払う報酬額は依頼する事務所によって異なります。一般的な費用の目安は以下のとおりです。

• 抵当権抹消登記：1～2万円程度
• 住所変更登記：1～2万円程度

多くの場合、登記手続きは不動産会社や金融機関が紹介する司法書士に依頼します。司法書士報酬は不動産の引き渡し日に他の費用とまとめて支払うことが通例です。
» 【目的別】不動産売却の相談先6選を徹底解説！

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用は住宅ローンを完済したときに、不動産に設定されている抵当権を消す手続きにかかる費用です。抵当権が残っている状態では不動産を売却できないため、売却時には必ず抹消手続きが必要になります。抵当権抹消費用の総額は1万5,000～3万円程度が目安です。

抵当権抹消費用の内訳は、主に以下のとおりです。

登録免許税

登録免許税は不動産1つにつき1,000円かかる税金です。土地と建物の場合、合計2,000円が一般的です。

司法書士への報酬

専門家である司法書士に抵当権抹消手続きを依頼するための費用です。司法書士への報酬は1～2万円程度が相場です。その他実費抵当権抹消手続きに必要な書類を取得するための費用などが含まれます。

抵当権抹消費用は不動産の決済と引き渡しを行う日に、司法書士へ支払うケースが一般的です。

譲渡所得税・住民税

譲渡所得税・住民税は不動産を売って得た利益(譲渡所得)に対して課される税金です。

譲渡所得は売却価格から不動産を買ったときの費用や売却にかかった経費を差し引いて計算されます。売却によって利益が出なかった場合は、原則として譲渡所得税・住民税を支払う必要はありません。

譲渡所得税・住民税の税率は、不動産を持っていた期間によって以下のように大きく異なります。

• 短期譲渡所得(所有期間5年以下)：税率39.63%(所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%)
• 長期譲渡所得(所有期間5年超)：税率20.315%(所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%)

長く所有していた不動産を売却する方が、短期所有の不動産を売る場合と比べて税金の負担は軽くなります。
» 国税庁「土地や建物を売ったとき」(外部サイト)

住宅ローンの繰上返済手数料

不動産を売却して住宅ローンを完済する際には、金融機関へ繰上返済手数料を支払う必要があります。繰上返済手数料の金額は以下の要因によって変動します。

• 金融機関
• ローンの種類
• 手続きの方法

繰上返済手数料は金利の種類によっても異なります。固定金利の期間中に住宅ローンを全額返済する場合は、手数料が高く設定されているケースが多くあります。正確な繰上返済手数料を知るためには住宅ローンの契約書を確認するか、金融機関に直接問い合わせることがおすすめです。
» 住宅ローンが残る家の売却で失敗を避けるための注意点

引っ越し費用

不動産の売却では現在の住まいから新居へ移るための引っ越し費用も必要になります。引っ越し費用は以下の点を確認しておくと安心です。

基本料金

荷物の量や移動距離、時期によって基本料金は変動します。3〜4月などの繁忙期に高くなる傾向があります。

オプション料金

エアコンの取り外しや取り付けは基本料金とは別に、オプション料金がかかるケースが一般的です。不用品処分費用引っ越しを機に出る粗大ゴミや使わなくなった家具などの不用品を処分するための費用がかかります。

仮住まい関連費用

売却と入居のタイミングが合わない場合は、一時的な住まいの家賃が発生します。引っ越し時の荷物を預けるトランクルームのレンタル料が必要になることも考えられます。

引っ越し費用は状況によって大きく異なるため、事前に複数の引っ越し業者から見積もりを取得し、おおよその金額を把握しておくことが重要です。

解体費用

古い家が建っている土地を売却する際には、建物を壊して更地にするための解体費用がかかります。解体費用は建物の構造や広さによって大きく変わり、300万円以上かかることも珍しくありません。建物の種類ごとの費用目安は以下のとおりです。

• 木造住宅：1坪あたり3〜5万円
• 鉄骨造住宅：1坪あたり4〜6万円

建物の解体以外にも、状況によっては以下の追加費用が発生する可能性があります。

• ブロック塀や庭石の撤去
• アスベストの除去

建物を解体して更地にすると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税額が最大で6倍になる場合があるため注意が必要です。解体後には建物がなくなったことを知らせる「建物滅失登記」という手続きも求められるため、土地家屋調査士への報酬が発生します。

測量費用

測量費用は土地の境界をはっきりさせて正確な面積を知るためにかかるお金です。測量は隣の土地とのトラブルを未然に防ぐ目的で、特に土地や一戸建てなどの不動産を売却する際に重要になります。

測量費用の相場は土地の広さや形、隣接する土地の数によって変わります。

• 一般的な土地：30～80万円程度
• 道路や水路に接する土地：60～100万円以上

公の土地に接している場合は「官民査定(※)」という手続きが必要なため、測量費用が高くなる傾向にあります。測量費用は売主が負担するケースがほとんどです。

※ 官民査定とは、国や自治体などの公共の土地(官有地)と、隣接する民間の土地(民有地)との境界を確定するために行う査定のことです。

不動産売却時の費用を安く抑える3つの方法

不動産売却時にかかる費用は工夫次第で抑えることが可能です。売却にかかる費用を削減するには以下の方法があります。

• 税金控除を活用する
• 自治体の補助金制度を利用する
• 複数の不動産会社に査定を依頼する

税金控除を活用する

不動産を売却した際にかかる税金は、特別な控除や特例を活用すると安くできます。以下の税金控除の制度を利用できないか確認してみましょう。

• マイホーム売却の控除
• 長期保有の税率軽減
• 買い替え時の課税繰り延べ
• 損益通算

税金控除を上手に活用することで、不動産売却によって手元に残るお金を増やせます。

自治体の補助金制度を利用する

自治体が提供する補助金制度を上手に活用すれば、不動産売却にかかる出費を抑えることが可能です。不動産の売却にあたって、以下の補助金制度を利用できる可能性があります。

• 空き家の解体費用
• 耐震診断や耐震改修費用
• 住宅価値向上のリフォーム費用

自治体の補助金制度は予算や申請期間、対象となる不動産の条件などが決まっています。まずはお住まいの市区町村のウェブサイトで補助金の条件を確認することをおすすめします。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産売却の費用を安く抑えるには、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。依頼する不動産会社によって仲介手数料が異なるからです。ただし、仲介手数料が安いという理由だけで不動産会社を決めることはおすすめできません。

仲介手数料を比較しつつ、不動産会社の販売力やサービス内容などにも注目しましょう。
» 不動産査定の3つの種類と評価方法をわかりやすく解説

不動産売却時に利用可能な4つの税制優遇制度

不動産売却時に利用可能な税制優遇制度として、以下の4つがあります。

• 3,000万円特別控除
• 長期譲渡所得の軽減税率
• 特定居住用財産の買換え特例
• 損益通算と繰越控除

利用可能な優遇制度を最大限活用することで、売却後の手元に残るお金を確保できます。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除はマイホームを売却した際に得た利益(譲渡所得)から、最大3,000万円まで差し引ける制度です。3,000万円特別控除の主な適用条件は以下のとおりです。

• 自分の住んでいる家を売ること
• 以前住んでいた家の場合は住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
• 前年や前々年に他の特例を使用していないこと
• 特別な間柄への売却ではないこと

3,000万円特別控除は所有期間の長さに関係なく利用できます。ただし、3,000万円特別控除の適用を受けるには確定申告が必要です。
» 国税庁「マイホームを売ったときの特例」(外部サイト)

長期譲渡所得の軽減税率

長く住んだ家を売却する場合、長期譲渡所得の軽減税率により税金の負担を軽くできます。長期譲渡所得の軽減税率は所有期間が10年を超える家を売却したときに、支払う税金が通常よりも安くなる仕組みです。長期譲渡所得の軽減税率は以下のとおりです。

• 利益6,000万円以下の部分：14.21%
• 利益6,000万円を超える部分：20.315%

長期譲渡所得の軽減税率は3,000万円特別控除とあわせて利用できます。
» 国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」(外部サイト)

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例は家を買い換える際に、売却で出た利益にかかる税金の支払いを先送りできる制度です。次に家を売るときまで税金の支払いを先送りにできるので、新しい家の購入資金をより多く確保できるメリットがあります。

特定居住用財産の買換え特例を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。

• 自分の住んでいる家を売ること
• 以前住んでいた家の場合は住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
• 居住期間が10年以上かつ所有期間が10年を超えていること
• 家を売った年の前年から翌年までの3年の間に買い換えること
• 売却価格が1億円以下であること

新しく買う家の価格が売却した家の価格を上回る場合、税金は全額が先送りされます。一方、新しく購入する家の価格が売却価格を下回る場合は、差額が課税対象となります。

損益通算と繰越控除

不動産を売却して損失が出た場合には、税金の負担を軽くできる損益通算と繰越控除の制度を活用できます。損益通算は不動産売却による損失を給料などの他の所得と合算し、課税対象の所得を減らすことで税金の負担を軽減する仕組みです。

損失額が大きく、その年の所得だけでは差し引ききれない場合は繰越控除を利用できます。繰越控除は残った損失額を翌年以降、最大3年間にわたって繰り越して所得から差し引ける制度です。損益通算と繰越控除の主な適用条件は以下のとおりです。

• 自分の住んでいる家を売ること
• 以前住んでいた家の場合は住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
• 所有期間が5年超であること
• 合計所得金額が3,000万円以下であること

制度を受けるには、損失が発生した年から損益通算と繰越控除が終わる年まで毎年確定申告を行う必要があります。
» 国税庁「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」(外部サイト)

不動産売却時の費用を正しく理解し、賢く売却を進めよう

不動産売却を成功させるには事前に費用を把握することと、計画的な準備が欠かせません。不動産売却ではさまざまな費用が発生しますが、控除や特例、補助金制度を活用すれば負担を軽減できます。

事前の売却費用シミュレーションや税制優遇制度の調査、複数の不動産会社からの査定比較が成功のポイントです。専門家のサポートを受けながら、まずは無料査定で不動産の価値を知ることから始めましょう。

不動産売却にかかる費用や手間が不安な方には、不動産会社による買取がおすすめです。不動産買取は仲介手数料が不要で、売却の手間がかからず、早期に売却できます。
» 不動産売却の注意点とは？トラブルを防ぐ方法を解説！